La réponse est oui. Certains points peuvent même peser plusieurs milliers d’euros. Rassurez-vous : la plupart de ces changements jouent en faveur des primo-accédants.

Dans cet article, je fais le point sur ce qui a changé pour un achat immobilier en 2026. Je vous rappelle aussi les réflexes qui, eux, restent les mêmes…

Des frais d’acquisition en hausse… sauf pour les primo-accédants

On parle souvent de « frais de notaire ». En réalité, ces frais sont surtout des impôts. Le notaire les collecte pour l’État, le département et la commune. Pour mieux comprendre leur composition, vous pouvez consulter notre article « Les frais « de notaire » : un calcul à ne pas rater lors d’un achat immobilier ».

La loi de finances pour 2025 permet aux départements de relever leur taux de 4,50% à 5%. Cette hausse vaut pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Le Val-de-Marne, comme l’ensemble des départements d’Île-de-France, a fait ce choix à compter du 1er mai 2025.

Concrètement, il faut ajouter la taxe communale et les frais de recouvrement de l’État. Au total, les droits de mutation passent ainsi de 5,80665% à 6,3185% du prix.

Exemple : Monsieur et Madame MARTIN achètent un appartement ancien à Chevilly-Larue pour 300.000€. Au taux majoré, ils paient 18.956€ de droits de mutation. S’ils étaient primo-accédants, ils paieraient 17.420€, soit 1.536€ d’économie.

Qui est primo-accédant ?

La loi exclut de cette hausse l’acquéreur qui achète sa première propriété pour en faire sa résidence principale. En pratique, il ne doit pas avoir possédé sa résidence principale au cours des deux dernières années (article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation).

• Le bien doit devenir votre résidence principale : un investissement locatif ou une résidence secondaire restent au taux majoré.
• Chaque acquéreur compte : dans un couple, l’un a parfois déjà été propriétaire et l’autre non. Faites alors le calcul précisément avec votre notaire (la situation varie en fonction de votre situation d’union).
• C’est la date de l’acte de vente qui compte, et non celle du compromis : vous payez le taux en vigueur le jour de la signature chez le notaire.

Un prêt à taux zéro plus largement ouvert

Le prêt à taux zéro (PTZ) finance de nouveau le neuf sur tout le territoire, appartement comme maison individuelle. Cette règle vaut pour les offres de prêt émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027. Auparavant, dans le neuf, seuls les appartements des zones les plus tendues y avaient droit.

Dans l’ancien, en revanche, le PTZ reste limité aux communes des zones B2 et C. Il exclut donc la plupart des communes du Val-de-Marne. Il suppose aussi des travaux représentant plus de 25% du coût total de l’opération.

Dans tous les cas, le PTZ reste réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources, pour leur résidence principale. Votre banquier ou votre courtier vérifiera votre éligibilité dès le montage de votre plan de financement.

Un coup de pouce familial exonéré, jusqu’au 31 décembre 2026

Vos parents ou grands-parents souhaitent vous aider ? Depuis le 15 février 2025, un don d’argent peut échapper à tout droit de donation. Chaque parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut ainsi vous donner jusqu’à 100.000€ sans impôt. À défaut de descendants, un oncle ou une tante peut aussi en faire profiter un neveu ou une nièce. Le total reste toutefois plafonné à 300.000€ par bénéficiaire (article 790 A bis du code général des impôts).

• Un logement neuf ou en VEFA : vous utilisez la somme pour acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement. Des travaux de rénovation énergétique de votre résidence principale ouvrent également droit à l’exonération.
• Un délai de 6 mois : vous affectez la somme à votre projet au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement.
• Un engagement de 5 ans : vous gardez le logement comme résidence principale, ou vous le louez à titre de résidence principale, pendant 5 ans. Sinon, l’administration remet en cause l’exonération.
• Une date limite : le donateur doit verser la somme au plus tard le 31 décembre 2026.

Ce don s’ajoute aux abattements classiques de 100.000€ par parent et par enfant. Avant de signer, faites donc le point avec votre notaire : il sécurisera le don comme l’achat.

Le DPE, désormais au cœur de la négociation

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a plus rien d’une simple annexe du compromis. Il conditionne aujourd’hui la possibilité de louer le bien, et donc sa valeur…

Depuis le 1er janvier 2025, la loi interdit de louer un logement classé G, car elle ne le juge plus décent. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

• Vous achetez pour habiter : un mauvais DPE n’empêche pas l’achat. Anticipez toutefois le coût des travaux et pensez à votre future revente.
• Vous achetez pour louer : vérifiez le calendrier de votre logement et chiffrez les travaux avant de signer.
• Le logement est chauffé à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE tient mieux compte de l’électricité. De nombreux logements ont ainsi gagné une classe sans aucuns travaux. Demandez au vendeur s’il a actualisé son DPE.

Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi vous remettre un audit énergétique. Ce document propose des scénarios de travaux chiffrés. C’est donc un outil précieux pour négocier le prix.

Précision : le système de notation a changé le 1er janvier 2026. Il changera de nouveau le 1er janvier 2027. Ainsi, un bien auparavant classé E peut se retrouver classé D, sans aucuns travaux…

Ce qui ne change pas : les bons réflexes

Les règles évoluent, mais les fondamentaux d’un achat réussi restent les mêmes :

• Le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis : vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à vous justifier.
• La condition suspensive d’obtention de prêt, à rédiger avec soin : montant, durée et taux maximum doivent correspondre à votre projet réel. Le taux maximum noté dépend surtout des taux « moyens » du moment. À l’heure où j’écris ces lignes, un taux maximum de 3,90% sur 25 ans n’est pas hors sol…
• La lecture des documents de copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés ou envisagés, charges. Les mauvaises surprises se cachent souvent là.
• Le libre choix de votre notaire : votre propre notaire peut vous accompagner, même si le vendeur a le sien. Les émoluments réglementés ne doublent pas pour autant. Voir notre article « Le libre choix de son notaire, même à l’autre bout de la France ».

C’est votre premier achat ? Vous trouverez également de nombreux conseils pratiques dans nos articles « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat immobilier » et « Les étapes de votre acquisition ».

En résumé

Acheter en 2026 coûte un peu plus cher en droits de mutation, sauf pour votre première résidence principale. De plus, le PTZ s’ouvre de nouveau à tout le neuf. Et jusqu’au 31 décembre 2026, un don familial exonéré peut vous aider à acheter dans le neuf. Enfin, le DPE est devenu un critère central de valeur, surtout si vous envisagez de louer.

Vous avez un projet d’achat ? Contactez votre notaire avant de signer le compromis. Il ou elle calculera précisément vos frais et vérifiera les diagnostics. Votre notaire sécurisera ainsi chaque étape de votre acquisition.

Maître Jean-Baptiste BULLET, Octobre 2026, tous droits réservés

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La servitude d’isolation thermique est une solution efficace, que votre notaire peut constituer pour vous, où que vous soyez en France. Grâce à cette servitude, aussi appelée servitude de surplomb, vous pouvez réaliser vos travaux d’isolation thermique tout en respectant les droits de propriété de vos voisins.

Dans le cadre de la transition énergétique, l’isolation thermique par l’extérieur devient une priorité pour réduire la consommation énergétique des bâtiments et améliorer leur confort. Cependant, ce type de travaux implique parfois un léger empiètement sur la propriété voisine, rendant nécessaire la mise en place d’une servitude d’isolation thermique. Cette servitude, aussi appelée servitude de surplomb, permet d’isoler les bâtiments tout en respectant les droits de propriété.

Grâce aux nouvelles dispositions de la loi Climat et Résilience, constituer une servitude d’isolation thermique est désormais simplifié, même en cas d’empiètement. Avec l’accompagnement d’un notaire, il est possible d’effectuer toutes les démarches administratives et juridiques sans se déplacer. Que vous soyez à Paris, Lyon, Marseille ou dans toute autre région de France, nous fournissons un service complet et sécurisé, rendu possible à distance grâce à la visioconférence. Ainsi, nous pouvons vous assister dans la constitution de votre servitude d’isolation thermique sans contrainte géographique.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les règles géographiques du choix de son notaire, consultez notre article à ce sujet.

Qu’est-ce qu’une servitude d’isolation thermique par surplomb ?

La servitude d’isolation thermique autorise un propriétaire à isoler par l’extérieur, même si cela dépasse légèrement sur le terrain voisin. On appelle cela un « empiètement ». Vous devez régulariser l’existence de cette servitude, d’autant plus si elle empiète chez votre voisin. Cette servitude, appelée aussi servitude de surplomb, facilite l’isolation des bâtiments en France. Elle aide à atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique.

L’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation encadre ce droit de surplomb et impose certaines conditions :

• Limite de l’empiètement : L’isolation ne doit pas dépasser 35 centimètres sur le terrain voisin.
• Hauteur minimale : Les travaux doivent débuter au moins 2 mètres au-dessus du sol.
• Absence d’alternative : Si aucune autre méthode ne permet d’obtenir un niveau de performance énergétique similaire sans empiéter, le droit de surplomb s’applique.

Pour en savoir plus, consultez le site du gouvernement.

Pourquoi constituer une servitude de surplomb ?

Créer une servitude d’isolation thermique présente plusieurs avantages :

1. Efficacité énergétique accrue : L’isolation par l’extérieur réduit les pertes thermiques et diminue les dépenses énergétiques.
2. Protection juridique : Une servitude en bonne et due forme vous protège et évite les conflits de voisinage. Elle encadre les règles qui régissent cette situation particulière, et sécurise votre bien, et ce même pour le futur propriétaire si vous revendez.
3. Valorisation de votre bien : Une maison bien isolée prend de la valeur, ce qui attire les acheteurs potentiels.

En respectant les formalités, vous assurez une tranquillité juridique et maintenez de bonnes relations avec votre voisin.

Les étapes pour établir une servitude de surplomb pour isolation thermique

Constituer une servitude d’isolation thermique implique plusieurs étapes où le notaire vous guide pour garantir la conformité. Voici les principales étapes :

1. Étude de faisabilité : Le notaire vérifie la possibilité de créer la servitude et s’assure du respect des conditions légales.
2. Collecte des documents : Vous devrez fournir des documents (votre titre de propriété, celui de votre voisin, plans ou au moins description du projet d’isolation, etc.).
3. Indemnisation du voisin : La loi prévoit normalement une compensation pour le voisin. Cette indemnité compense le droit de surplomb et se détermine d’un commun accord ou, en cas de désaccord, par décision de justice. En cas d’accord amiable, vous devez régulariser avec votre voisin les modalités de la servitude devant notaire.
4. Acte authentique : Le notaire rédige et authentifie l’acte de servitude, puis le publie pour le rendre opposable aux tiers.

Le notaire garantit ainsi la validité de la servitude, protège les droits des deux parties et enregistre l’acte dans les registres officiels.

Pourquoi faire appel à un notaire pour une servitude d’isolation thermique ?

Un notaire pour une servitude d’isolation thermique assure la sécurité juridique de la procédure. Le notaire joue plusieurs rôles essentiels :

• Accompagnement juridique : Il vous guide dans les démarches légales, vous conseille et anticipe les litiges potentiels.
• Sécurité et fiabilité : En rédigeant un acte authentique, le notaire garantit la validité de la servitude, opposable aux tiers.
• Médiation et conseil : La loi prévoit qu’un notaire entérine les conditions de la servitude dans un acte authentique. Le notaire veillera donc au respect des droits, obligations et volontés de chacun. En cas de désaccord, le notaire aide à trouver une solution amiable.

Le notaire s’assure que chaque aspect de l’accord respecte la loi et protège les intérêts des parties en toute neutralité et indépendance.

Un accompagnement rendu possible 100% à distance : Pourquoi choisir un notaire pour la France entière

Avec les outils modernes, constituer une servitude d’isolation thermique à distance est désormais possible. Grâce à des outils sécurisés de visioconférence, nous pouvons, nous notaires, vous accompagner à chaque étape. Si vous êtes géographiquement loin, vous bénéficiez ainsi :

• D’un suivi personnalisé et flexible : Les échanges par vidéo, téléphone ou messagerie sécurisée.
• D’une procédure rapide et simplifiée : Sans déplacement, les démarches gagnent en efficacité.
• D’un service accessible partout en France : Où que vous soyez, nous pouvons vous aider à créer votre servitude de surplomb.

Cette solution est idéale pour les clients de toute la France métropolitaine résidant loin de l’office notarial. Elle garantit un service notarial accessible et sans contraintes géographiques.

Ainsi, constituer une servitude d’isolation thermique est une démarche essentielle pour améliorer l’isolation d’un bâtiment tout en respectant le terrain voisin. Avec l’aide d’un notaire, la procédure devient simple, sécurisée et réalisable entièrement à distance. Nous, notaires, sommes là à vos côtés pour vous accompagner, n’hésitez donc pas à faire appel à nos service pour régulariser votre servitude de surplomb d’isolation thermique extérieure.

Maître Jean-Baptiste BULLET, Novembre 2024, tous droits réservés

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Force est de le constater: l’engouement pour la Société Civile Immobilière (SCI) ne cesse de grandir parmi les français.

Mais « monter une SCI », est-ce toujours une bonne idée ?

En tant que notaire, j’observe que mes clients sont souvent à la recherche de structures juridiques permettant une gestion immobilière optimisée à plusieurs niveaux. La SCI peut en effet s’avérer un outil puissant mais ne remplit cependant pas toutes les croyances populaires. Où commence le mythe, et s’arrête la réalité ? Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Et je vais aujourd’hui vous partager ce que je considère être les 5 (vraies) raisons que je trouve fondamentales pour lesquelles créer une SCI peut s’avérer judicieux.

1. Éviter l’indivision, rigide et précaire.

La première des raisons de créer une SCI est d’éviter le régime de l’indivision. L’indivision se produit lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien. Vous trouverez le régime de l’indivision consacré par le Code Civil dans le chapitre des successions. Vous pouvez vous retrouver en indivision suite au décès d’un proche, ou même par choix. Ce sera votre cas si vous êtes deux concubins qui achetez ensemble un bien immobilier sans être mariés.

Je décris l’indivision comme « rigide » car les décisions doivent être prises conjointement. Le Code Civil, à son article 815-3, précise les règles d’administration de gestion en indivision. Par exemple, pour signer un bail d’habitation à un locataire, la majorité des 2/3 est nécessaire. Mais pour vendre le bien ? Et bien c’est l’unanimité qu’il faut: l’accord de tout le monde. Cela peut donc mener à des blocages si les co-indivisaires ne sont pas d’accord entre eux.

Je qualifie également l’indivision de « précaire » car dès l’article 815 du Code Civil il est indiqué: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision« . Donc vous pouvez théoriquement sortir n’importe quand de l’indivision, c’est la loi. Mais dans les faits, ce n’est pas si facile. L’article poursuit « le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention« . Vous pourrez le constater: à défaut d’accord entre vous (« convention« ) vous devrez nécessairement passer devant le juge.

La SCI permet donc en effet d’éviter le régime de l’indivision. C’est une première bonne raison de la constituer.
Dans vos statuts de SCI, vous allez définir les règles de fonctionnement et organiser la gestion quotidienne de votre bien immobilier. Nous allons le voir dans le point suivant.

2. Une gestion souple et maîtrisée de votre bien immobilier

La SCI permet une gestion souple et maîtrisée de votre patrimoine immobilier. Les statuts de la SCI précisent les modalités de gestion. Ils peuvent soit répartir démocratiquement les pouvoirs, soit au contraire attribuer une grande liberté décisionnaire au(x) gérant(s). Vous pouvez choisir vous-même où placer le curseur. Ainsi, vous allez pouvoir dans vos statuts de SCI affiner aussi précisément que vous le souhaitez les règles qui régiront la propriété et la détention de votre bien immobilier.

Les statuts peuvent par exemple prévoir les règles de répartition des pouvoirs entre le gérant et l’assemblée générale des associés. Ou encore les règles de rémunération d’un apport en compte courant d’associé. Ou encore même les règles de retrait ou d’exclusion d’un associé.

Dans tous les cas, les statuts offrent ainsi aux associés une grand clarté dans l’administration de leur(s) bien(s). Tout est écrit noir sur blanc. Les associés déterminent ensemble les orientations stratégiques, et le gérant, désigné par les associés, s’occupe de la gestion quotidienne.

3. Prévenir l’intrusion d’associés non souhaités

Une des autres raisons de créer une SCI non négligeable est le contrôle sur le transfert des parts sociales.
Imaginons qu’un associé veuille vendre, ou décède. Que se passe-t-il ? La personne qui rachète les parts ou ou qui en hérite devient-elle automatiquement associée ?

Et bien non, contrairement à l’indivision où les règles légales ou un testament peuvent entraîner l’arrivée soudaine de nouveaux propriétaires sur un bien, il existe une protection dans la SCI. Grâce à la « clause d’agrément », vous pourrez contrôler qui peut devenir associé au sein de votre SCI. Cela aura pour effet d’empêcher ainsi l’arrivée de tiers non désirés en cas de cession de parts ou de succession. Vous devrez donc bien veiller à insérer cette clause dans vos statuts de SCI, et à réfléchir à ce que vous y insérez. Allez-vous autoriser automatiquement tout héritier (conjoint, enfant, etc.) à devenir associé ? Ou au contraire allez-vous les soumettre également à l’agrément des associés ? A vous d’en décider, mais une chose est sûre: vous aurez un rempart juridique à l’entrée de tout tiers dans votre projet immobilier.

4. Transmettre plus facilement

Vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants ?
Grâce à une répartition en « parts », la SCI offre une grande flexibilité dans la transmission. En effet, il est plus aisé de transférer des parts de SCI numérotées que de transmettre un bien immobilier en direct. C’est d’ailleurs une des raisons pour créer une SCI qui fonctionne bien dans le temps. Ce mécanisme peut en effet être avantageux pour anticiper votre succession. Vous pourrez donner un nombre très précis de parts et ainsi optimiser l’abattement sur les donations. C’est pourquoi je recommande souvent de créer des SCI avec un nombre important de parts. Par exemple 10000 parts. Comme chaque part est « indivisible », vous pourrez ainsi plus facilement affiner, avec précision, le montant de vos donations.

Vous pouvez transmettre petit à petit des parts de SCI en fonction des règles d’abattement successoraux (100.000€ par parent et par enfant, tous les 15 ans, en l’état actuel du droit en 2023). Vous pouvez donc imaginer donner des parts à une date, puis donner d’autres parts 15 ans plus tard. Ainsi, vous optimiserez la transmission fiscale de votre patrimoine à vos enfants.

5. Optimiser de votre capacité d’emprunt

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, l’aspect financier est souvent le nerf de la guerre. Les conditions de financement peuvent grandement influencer la rentabilité d’un projet. Les membres d’une SCI bénéficient de la possibilité de mettre en commun leurs capacités d’emprunt.

Imaginons un bien immobilier d’une certaine valeur que plusieurs individus souhaitent acquérir ensemble. Individuellement, chaque associé pourrait se heurter à des limites de financement en raison de sa capacité d’emprunt personnelle ou des taux d’intérêt élevés. En formant une SCI, ces associés mutualisent non seulement leurs ressources financières mais aussi les garanties qu’ils représentent auprès des établissements de crédit. Chaque associé pourrait ainsi être caution, ce qui peut rassurer la banque. Cela peut aboutir à l’obtention d’un prêt là où cela aurait été impossible seul en « nom propre ». C’est pour cela que je vois parfois des SCI créées dans un cercle familial, les parents par exemple prenant 30% de parts pour aider leur enfant à acheter sa résidence principale.

En outre, du fait que la SCI elle-même contracte l’emprunt pour acquérir le bien, les associés n’ont pas nécessairement à endosser personnellement l’ensemble de la dette. Cela peut alléger le fardeau financier individuel et potentiellement augmenter la capacité d’investissement global du groupe. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement judicieuse lorsqu’il s’agit d’investissements conséquents, tels que des immeubles de rapport ou des locaux commerciaux.

Par ailleurs, autre avantage: la SCI peut aussi décider de réinvestir les bénéfices générés par la gestion de son patrimoine immobilier. Ils peuvent être gardés dans la SCI pour l’acquisition de nouveaux biens. Grâce à cet effet « levier », cela propulse ainsi une dynamique de croissance et d’expansion pour le patrimoine des associés. Toutefois, il convient de noter que la gestion d’emprunts via une SCI nécessite une bonne planification et une gestion rigoureuse pour s’assurer de la viabilité financière à long terme de la société. C’est donc pourquoi il existe dans les faits différents types de SCI.

La « fausse bonne idée » : l’optimisation fiscale

Attention, il est essentiel de noter que la SCI n’est pas un moyen d’éluder les droits de succession. Comme notaire, je vous mets en garde contre une idée reçue : la SCI ne permet pas de réduire les droits de succession. Ce n’est pas du tout l’une des raisons de créer une SCI. En effet, imaginons que vous êtes un couple pacsé et achetez un bien 200.000€ en « nom propre », et que vous avez 2 enfants. Vous avez un crédit que vous avez fini par totalement rembourser, le bien vaut aujourd’hui 300.000€. Au premier des deux décès on retrouvera donc dans votre patrimoine votre quote-part d’un bien valant 300.000€.
Et si vous l’aviez acheté en SCI avec un capital social de 1.000€ ? Et bien c’est pareil, on retrouvera des parts donnant attribution à un bien valant 300.000€ + votre pourcentage de capital social de la SCI (1.000€).
Donc le résultat est le même.

Nous pouvons éventuellement prétendre minorer légèrement l’évaluation car les parts de SCI rendent plus difficile la détention d’un bien. L’administration fiscale serait seule décisionnaire, mais le gain n’est vraiment à mon sens qu’infime…

⚠ Autre point
L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI): l’abattement de 30% de la valeur de résidence principale qui existe pour l’IFI quand on détient un bien en « direct » (ou « nom propre ») n’existe plus si vous détenez votre résidence principale via une SCI. C’est un point à bien prendre en considération dans le cadre de votre stratégie patrimoniale à long terme.

Renseignez-vous également sur la fiscalité de votre SCI. Si vous faites de la location meublée (Airbnb, Booking, …) vous basculerez forcément à l’Impôt sur les Sociétés, avec des conséquences importantes à ne pas négliger.
Pour aller plus loin: quel régime fiscal pour votre SCI : IR ou IS ? Découvrez la réponse dans notre article « Avantages et inconvénients de la SCI à l’IS »

Vous devez donc éviter d’imaginer la création d’une SCI comme un artifice pour réduire vos impôts ou les futurs droits de succession de vos enfants.
Voyez là plutôt comme une structure offrant une gestion plus souple et sécurisée de votre patrimoine immobilier.

Pour finir, les raisons de créer une SCI est une démarche qui doit être réfléchie et adaptée à chaque situation. Idem pour ses statuts qu’il faut toujours personnaliser, plutôt que prendre un « modèle » sur internet ou auprès d’une connaissance.

Où que vous soyez, votre notaire à votre disposition pour vous accompagner dans cette réflexion et vous conseiller sur la structure la plus adéquate pour votre projet immobilier.

Novembre 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.

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1. Une compétence territoriale étendue

Le notariat en France jouit d’une particularité notable : la compétence nationale¹. Cela signifie qu’un notaire exerce ses fonctions sur l’ensemble du territoire national, en métropole comme dans les départements et régions d’outre-mer, à l’exclusion de la Nouvelle-Calédonie, de la Polynésie française et des îles Wallis-et-Futuna, qui disposent de leur propre notariat. Imaginez : vous habitez à Toulouse, vous voulez acheter un bien à Lille, mais vous souhaitez avoir recours à un notaire basé à Paris. C’est tout à fait possible et cela ne pose aucune contrainte administrative !

Infographie de SYNERGIE NOTAIRES

2. La technologie au service de l’acte notarié

Le notariat a toujours été une profession à la pointe des évolutions technologiques. De nos jours, grâce à des systèmes de visioconférence sécurisés², il est possible de réaliser des consultations notariales ou la signature d’actes authentiques à distance. Ainsi, même si votre notaire se trouve à des centaines de kilomètres, vous pouvez assister à la lecture de votre acte notarié sans avoir à vous déplacer, et cela, en toute sécurité et conformité.

Attention cependant, certains actes nécessitent de rencontrer physiquement un notaire à un moment ou un autre (hors cas de procuration authentique à distance): contrat de mariage, donation, achat d’un bien immobilier sur plan (VEFA), prise d’inscription d’hypothèque conventionnelle, etc.

3. Deux notaires pour une transaction ? Aucun surcoût !

L’une des idées reçues les plus courantes est qu’avoir deux notaires lors d’une transaction immobilière engendrerait des coûts supplémentaires. Or, ce n’est pas le cas³. En effet, lors d’une acquisition, si le vendeur et l’acquéreur décident d’avoir chacun leur propre notaire, les frais notariés, qui sont fixés nationalement, ne seront pas doublés. Les deux notaires se partageront simplement la rémunération. Cela ne coûtera donc pas un euro de plus à l’acquéreur.

4. La liberté de choisir pour chaque nouveau dossier

Chaque transaction, chaque acte est unique, tout comme chaque relation client-notaire. Bien que de nombreuses personnes conservent le même notaire tout au long de leur vie, chaque nouveau dossier offre l’opportunité de choisir un autre professionnel, si cela semble pertinent. Cette liberté permet d’adapter le choix du notaire en fonction des spécificités de chaque situation, tout en tissant un lien de confiance mutuel. Il n’existe pas de « dossier notarial » comme il pourrait exister un dossier médical.

La liberté de choix, partout en France

La liberté de choisir son notaire est un principe séculaire. Même à l’autre bout de la France: il n’a jamais été aussi facile que maintenant de maintenir un lien fort de proximité avec son notaire.

Vous pouvez donc tout à fait garder, en cas de déménagement, votre notaire habituel en qui vous avez toute confiance.
Et si vous n’en avez pas, votre notaire peut se trouver à deux pas… ou à plusieurs centaines de kilomètres !

Notes

Vous achetez un bien immobilier ? N’hésitez pas à consulter aussi notre article « Le parcours d’achat immobilier expliqué par un notaire« .

Maître Jean-Baptiste BULLET, Novembre 2023, tous droits réservés

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Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Et aujourd’hui, j’aimerais vous éclairer sur un aspect souvent nébuleux mais crucial de toute transaction immobilière : les frais d’acquisition. Avec des explications claires et des exemples chiffrés, je souhaite vous aider à comprendre exactement ce qui se cache derrière cette appellation. Et comment donc vous allez faire le calcul précis des frais « de notaire » pour votre projet immobilier.

Comprendre la structure des frais d’acquisition

Tout d’abord, décortiquons ce que signifie réellement frais « de notaire ». Nous pouvons identifier trois composantes principales de cette appellation : les droits de mutation à régler à l’administration fiscale, les débours, et la rémunération du notaire. Voici comment ils se décomposent :

1. Droits de mutation (ou droits d’enregistrement): Ils constituent la part la plus importante des frais, représentant souvent 5,81% du prix du bien pour l’achat d’un logement ancien (ou 0,715% pour un bien neuf soumis à TVA). Ces fonds sont reversés à l’État et aux collectivités locales: département (3,8% à 4,5%), commune (1,20%), frais d’assiette (2,37% de la taxe départementale), contribution de sécurité immobilière (0,10%) permettant la mise à jour du fichier immobilier, etc. Mise à jour d’octobre 2026 : depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux jusqu’à 5% pour les actes signés jusqu’au 31 mars 2028. Les droits atteignent alors environ 6,32% du prix dans l’ancien. Le premier achat d’une résidence principale n’est pas concerné par cette hausse (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 116).
2. Débours: Il s’agit des frais engagés par nous notaires pour réaliser diverses formalités administratives, telles que la demande de l’état hypothécaire ou certains documents d’urbanisme. Nous devons en effet réunir des pièces obligatoires pour effectuer nos vérifications et vous permettre de devenir propriétaires. Ces frais s’élèvent souvent à quelques centaines d’euros.
3. Rémunération du notaire: C’est la partie qui revient directement à l’office notarial pour le travail accompli. Pour un achat immobilier, les émoluments du notaire sont les mêmes partout en France. C’est ce qu’on appelle un acte « tarifé ». Le calcul de cette rémunération est effectué sur une base tarifaire réglementée, dégressive en fonction de la valeur du bien. Par exemple, pour un bien de 150.000€, l’émolument proportionnel du notaire est d’environ 1.596€ HT, soit un peu plus de 1% du prix.
   Et quand il y a deux notaires ? Si votre vendeur a aussi son propre notaire, alors cela ne vous coûtera pas un euro de plus ! En effet, les notaires se partageront alors entre eux la partie « rémunération », c’est-à-dire les 1.596€ de notre exemple, selon des règles qui leur sont propres.

Comment faire le calcul des frais « de notaire » en immobilier avec précision?

Vous pouvez vous rendre sur le Simulateur de la Chambre des Notaires de Paris. Vous pourrez y effectuer le calcul des frais « de notaire » pour votre projet immobilier.

Pour vous donner une idée plus concrète, considérons un exemple chiffré. Si vous achetez à Paris un appartement ancien en copropriété d’une valeur de 300.000€, sans mobilier valorisé à l’acte et avec une promesse de vente reçue par le notaire, la provision sur frais se décompose ainsi (simulation d’octobre 2026) :

• Droits et taxes reversés au Trésor public : 19.381€, dont 18.956€ de droits de mutation (environ 6,32% du prix au taux parisien actuel), 300€ de contribution de sécurité immobilière et 125€ de droit d’enregistrement de la promesse
• Rémunération du notaire : 4.164,71€ HT, dont 2.794,25€ d’émolument proportionnel de vente, 1.070,46€ d’émoluments de formalités et 300€ d’honoraires de rédaction de la promesse, soit 4.997,65€ TTC avec 832,94€ de TVA
• Débours : 537,14€, dont une provision complémentaire de 400€

Soit une provision totale de 24.916€, environ 8,3% du prix.
Cependant, nous notaires ne pouvons pas recevoir un acte sans avoir reçu au préalable l’intégralité des frais afférents.

Ce montant sera versé à titre de « provision ». Mais n’ayez crainte: le reliquat vous sera alors restitué dans délai de 3 à 4 mois après la signature de votre acte authentique. Le notaire appliquera le tarif national règlementé au centime près. Généralement c’est entre 50€ et 500€ qui arrivent sur votre compte quelques mois plus tard: la bonne surprise !

Frais « de notaire »: illustration par Éditions Langloys

Conseils pratiques

Vous devez avoir une idée claire des montants que vous aurez à débourser pour devenir propriétaire. Pour éviter des surprises désagréables, je vous conseille fortement de prévoir ces frais dès le début de votre projet immobilier. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne (voir plus haut) ou consulter directement votre notaire pour une estimation précise.

Pour préparer sereinement votre achat immobilier, je vous invite également à lire notre article « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat immobilier »

N’oubliez pas que, partout en France, votre notaire est là pour vous accompagner dans chaque étape de votre acquisition, garantissant une transaction sécurisée et en toute confiance.

Maître Jean-Baptiste BULLET, Octobre 2023, tous droits réservés

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IR ou IS ? Un choix parfois forcé

La Société Civile Immobilière est une société dite de nature « transparente ». Le régime d’imposition d’une SCI est par essence l’Impôt sur le Revenus (IR). Par principe, chaque associé est imposé à titre individuel sur les bénéfices de la société, en fonction de son pourcentage de parts. Cependant, sur option, vous pouvez décider auprès de l’administration fiscale d’être soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est un choix qui a de nombreuses conséquences.
Nous allons étudier ensemble les raisons qui peuvent vous motiver à faire ce choix. Une fois l’option pour l’IS prise, vous disposez d’un délai de 5 ans pour révoquer cette option.

Mais attention: parfois vous n’avez pas le choix !
En effet, si votre SCI génère plus de 10% de revenus issus de la location meublée, la SCI devient obligatoirement soumise à l’IS.
Cette tolérance des 10% est consacrée par l’administration fiscale au BOFIP.

Avantages de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS présente plusieurs avantages qui peuvent être particulièrement intéressants pour les investisseurs.

Optimisation fiscale

Le principal atout d’une SCI à l’IS réside dans l’optimisation fiscale. L’impôt sur les sociétés offre en effet des taux d’imposition souvent plus faibles que ceux de l’impôt sur le revenu pour les associés ayant un revenu élevé. Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 41% ou 45%, il y a de fortes chances que l’option à l’IS soit intéressante.

La base d’imposition change également. Vous n’êtes plus imposés sur votre quote-part de bénéfices (SCI à l’IR), mais sur les dividendes que vous vous versez effectivement (SCI à l’IS). Mais vous paierez cependant l’IS sur le résultat (cf « Inconvénients »). C’est donc un calcul à faire. Votre expert-comptable sera un précieux allié dans cette prise de décision.

Dans une SCI à l’IS, vous pouvez également avoir recours aux dotations aux amortissements, ce qui peut réduire votre impôt.
Vous pourrez aussi déduire davantage de charges du résultat de la SCI, notamment les frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement, etc.).
Vous pouvez aussi déduire la rémunération du dirigeant.

Si vous souhaitez aller plus loin à ce sujet, n’hésitez pas à consulter cet article de notre site internet.

Facilité de réinvestissement

Ensuite, la SCI à l’IS facilite le réinvestissement. Comme les bénéfices ne sont imposés que lorsqu’ils sont distribués aux associés, cela n’incite pas à les retirer. Vous pourrez alors conserver plus de liquidités dans la structure pour de futurs investissements. Si vous ne vous distribuez pas ou peu de dividendes, le gain fiscal peut ainsi permettre d’augmenter votre faculté de réinvestissement. Sur une stratégie patrimoniale à long terme, cela peut être très intéressant, et créer un effet « boule de neige ».

Diversification de l’activité

Enfin, une SCI à l’IS peut exercer, par tolérance, une activité commerciale, contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Cela vous ouvre donc davantage de possibilités de gestion.
En effet, l’activité de location en meublé (AirBnb, Abritel, Booking.com, etc.) est une activité commerciale par nature. Seule la location en nue est une activité civile. Vous pourrez donc faire du meublé avec une SCI si elle est à l’IS.
La SCI à l’IS est donc un outil adapté pour effectuer des investissements sur le long terme. Vous pourrez ainsi racheter au fil des ans de nouveaux biens grâce aux revenus générés auxquels vous n’aurez pas ou peu touché (cf points suivants).

Inconvénients de la SCI à l’IS

Si la SCI à l’IS présente des atouts indéniables, elle n’est pas exempte de quelques inconvénients. Souvent la SCI à l’IS s’avère fiscalement plus avantageuse en cours de détention des parts, quoique plus complexe de gestion. Mais c’est à la sortie que les choses se compliquent.

Complexité administrative

Le premier inconvénient réside dans sa complexité administrative. En effet, dans une SCI à l’IS les associés doivent tenir une comptabilité commerciale. C’est une gestion plus lourde que la simple gestion d’une SCI « familiale » classique à l’IR. Il y a donc souvent nécessité de faire appel à un cabinet comptable, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires. Il doit également être tenue au moins une Assemblée Générale chaque année. C’est cette Assemblée Générale qui décidera ce que vous ferez de vos bénéfices (réserves, report à nouveau, distribution de dividendes…). Vous devez être en mesure d’en présenter le procès-verbal en cas de contrôle.

Le piège de la double imposition: ne pas retirer ses gains ?

Ensuite, il faut prendre en compte le risque de « double imposition ». Les bénéfices sont en effet imposés une première fois au niveau de la société (IS), puis une seconde fois lors de leur distribution aux associés, sous forme de dividendes (IR ou flat tax 30% PFU en 2023). Si votre projet est donc de vous créer un complément de revenus grâce à votre SCI, la SCI à l’IS peut finalement se retourner contre vous. Car vous paierez plus d’impôts que si vous exploitiez une SCI à l’IR.
En revanche, si vous ne comptez pas toucher à vos gains de la SCI, elle peut être un bon allié pour réduire votre imposition.

De plus, la SCI à l’IS est soumise au paiement annuel de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL).

Une option figée dans le temps.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) décrit l’option pour l’IS. Elle doit être exercée avant la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel vous voulez être à l’IS. C’est un simple courrier à envoyer en recommandé au service des impôts du siège social de la SCI. L’option est librement révocable jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée (article 239 du CGI). Attention donc à quand vous revendrez le bien, car vous aurez un régime d’imposition différent sur les plus-values. (Voir paragraphe suivant)

Impôt sur les plus-values à la revente

• Dans le cadre d’une SCI à l’IR: vous êtes imposés à la revente suivant le régime des personnes physiques. Cela signifie que vous avez un abattement pour durée de détention progressif, qui s’applique à partir de la 6e année de détention. Vous êtes exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans : au bout de 30 ans, vous ne payez plus d’impôt sur les plus-values immobilières: vous êtes exonéré.e.
• Dans le cadre d’une SCI à l’IS: la plus-value générée est considérée comme un revenu de la société, donc imposé au même titre que des bénéfices. La plus-value générée est donc soumise à l’IS. C’est-à-dire à 15% jusqu’à 42.500€, puis 25% au-delà, en 2023.
  Pire, la base de calcul n’est pas « [prix de vente] – [prix d’achat] », mais on déduit de votre [prix d’achat] le montant des amortissements que vous avez fait chaque année. Votre prix d’achat pourrait même comptablement tomber à… zéro.
  Donc dans une SCI à l’IS: plus tard on vend, plus on paiera d’impôt sur les plus-values immobilières !

Attention : donner les parts ne purge pas la plus-value latente de l’immeuble détenu par une SCI à l’IS, qui restera imposée au niveau de la société lors de la vente du bien. La donation totale ou progressive de vos parts à vos héritiers reste en revanche un bon outil de transmission. Ce sera un autre impôt qui s’appliquera, celui des Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG). Vous les appelez peut-être plus simplement « droits de succession » ou « droits de donation ». Là encore, votre notaire sera un allié précieux à cette étape là de la gestion de votre patrimoine.

Pour résumer

En somme, la SCI à l’IS est un outil d’investissement immobilier puissant, surtout sur une stratégie long terme. Mais c’est un outil à double tranchant, qui nécessite une bonne compréhension de ses rouages. On peut donc constater qu’il y a de nombreux avantages et inconvénients de la SCI à l’IS. Le choix, -s’il existe ! – (cf. location en meublé), est donc crucial et a des conséquences importantes sur le long terme.

N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire pour évaluer la pertinence de ce choix pour votre projet.

Juillet 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.

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Vous êtes acquéreur d’un bien immobilier ?

L’acte authentique de vente d’un bien immobilier, étape majeure dans toute transaction immobilière, engendre le remboursement des proratas lors de l’acte de vente. Ce concept, souvent méconnu du grand public, a une importance cruciale et peut susciter de nombreuses questions. Il peut aussi être une désagréable surprise à la signature de votre acte authentique si cette dépense n’a pas été anticipée.
Pour vous aider à naviguer en toute sérénité dans ce processus complexe, Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94), vous partage ses conseils et son expertise en la matière. À travers cet article, vous découvrirez les aspects essentiels du remboursement des proratas, depuis la taxe foncière jusqu’au fonds de travaux Loi ALUR, en passant par les charges de copropriété et la gestion des travaux votés en Assemblée Générale.

Décryptage des proratas

1. La Taxe Foncière : En tant que propriétaire, vous payez cette taxe. Elle est envoyée en septembre, mais à celui qui était propriétaire au 1er janvier d’avant. Si vous achetez avant septembre, alors c’est votre vendeur qui recevra la taxe foncière. Et cela même s’il a vendu plusieurs mois avant. Lors de la vente, vous devrez rembourser votre vendeur du prorata de taxe foncière. C’est-à-dire de la période entre le jour de la signature, et le 31 décembre de l’année en cours. Si le bien n’est pas en copropriété (exemple: maison), c’est souvent le seul montant que vous aurez à rembourser.
2. Les Charges de Copropriété du trimestre : Le propriétaire d’un bien en copropriété paye des charges trimestriellement. À la vente, vous devrez effectuer un remboursement à votre vendeur. Il correspond à la
3. Le Fonds de Roulement (ou Fonds de Réserve) : Les copropriétaires contribuent à ce fonds. Une partie de vos charges trimestrielles de copropriété alimente ce fonds. Il sert à financer notamment des petits travaux, comme par exemple changer une ampoule, ou appeler un plombier pour réparer une fuite. À la vente, vous allez en rembourser le montant actuel au vendeur. Mais ce n’est pas perdu, car vous en deviendrez propriétaires. C’est comme un compte en banque qui changerait de nom.
4. Le Fonds de Travaux Loi ALUR : La loi ALUR de 2014 a créé ce fonds. Il est obligatoire dans les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation, à l’issue d’un délai de 10 ans après la réception de l’immeuble, et il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Il finance les gros travaux. Le syndic n’a pas le droit d’y toucher, c’est aux copropriétaires de décider de s’en servir. Comme pour le fonds de roulement, il est d’usage que vous le remboursiez au vendeur à la vente.
5. Les Travaux votés lors de l’AG intermédiaire: une Assemblée Générale peut avoir lieu entre l’avant-contrat et l’acte authentique final. Si tel est le cas, le vendeur peut potentiellement rembourser l’acquéreur du montant des travaux votés. Plus d’explications au paragraphe suivant.

La gestion des travaux votés en Assemblée Générale

Les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat restent à la charge de votre vendeur. Cependant, si une Assemblée Générale (AG) se tient entre l’avant-contrat et l’acte authentique, votre vendeur doit agir. Il doit vous donner la convocation à l’AG et son pouvoir rempli et signé. Ainsi, vous pourrez y aller, et voter. Si votre vendeur accomplit bien cette procédure, les travaux votés à cette AG seront à votre charge. S’il ne l’a pas fait complètement, alors les travaux votés à cette AG resteront à sa charge. Il vous en remboursera le montant en déduisant sur les proratas que vous lui devez. Si vous désirez plus d’informations à ce sujet, découvrez notre article détaillé ici: « Copropriété : Qui paye les travaux votés en AG avant la signature de l’acte authentique de vente ? » .

Pour résumer

Le remboursement des proratas est crucial lors de la vente immobilière. Il existe bien d’autres sommes qui peuvent incomber au vendeur ou à l’acquéreur, comme le rappelle la Chambre des Notaires de Paris. Cet article n’a fait qu’effleurer le chapitre du remboursement des proratas.

Pour en savoir plus et découvrir des exemples chiffrés, consultez l’article détaillé de Maître BULLET disponible ici.

Juin 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.

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Image d'illustration: Infographie par SYNERGIE NOTAIRES.

L’achat d’un bien immobilier peut parfois sembler être un parcours du combattant, avec ses nombreux termes techniques et ses multiples étapes. C’est une période stressante, emplie d’incertitudes, et lors de son premier achat on navigue un peu à l’aveugle sans savoir à quoi s’attendre. Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Et aujourd’hui, j’aimerais vous guider pas à pas à travers ce processus, de la première visite du bien à la publication de l’acte de vente.

1. Première visite et coup de cœur

Ça y est, vous l’avez trouvé : le bien de vos rêves. Peut-être est-ce un appartement ensoleillé dans un quartier animé, une maison confortable avec un jardin, ou un loft moderne avec une vue imprenable. L’important, c’est que ce bien ait éveillé en vous des émotions positives. N’oubliez pas de bien regarder alentour. Les commerces, les écoles, les voies d’accès, les transports en commun. Il faut aussi prévoir l’avenir. Si vous êtes un jeune couple, peut-être qu’avoir une ou deux chambres supplémentaires serait une bonne chose.

Ce bien coche tous les critères (ou du moins, suffisamment !). C’est le début de l’aventure immobilière, et elle commence par un coup de cœur ! Le propriétaire va-t-il cependant accepter de vous le vendre ?

2. Négociation et offre d’achat

Vous avez un coup de cœur, mais cela ne signifie pas pour autant que le jeu est terminé. Le prix du bien immobilier est souvent un sujet de négociation. Vous devez maintenant vous lancer dans cette étape délicate. Elle nécessite du tact et de la persévérance. Renseignez-vous sur le prix du marché, comparez avec d’autres biens similaires, préparez vos arguments. De nombreuses sources peuvent vous aider à déterminer le juste prix d’un bien en fonction du marché. C’est le cas de la base ETALAB DVF. Il existe aussi la base Patrim sur votre espace impots.gouv.fr rubrique « Autres services ». Vérifiez les prix des transactions près de votre bien cible. N’oubliez pas d’analyser le marché actuel. Par exemple, à l’heure où j’écris ces lignes en juillet 2023, les prix de l’immobilier baissent.

Une fois le prix convenu, vous formaliserez votre intention d’achat par une offre d’achat écrite, qui précisera le prix que vous êtes prêt à payer et les conditions de votre achat.
Mais avant de formuler votre offre, vous devriez lire notre article « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat« . Cet article contient de nombreux conseils précis sur les points à vérifier avant d’envoyer votre offre d’achat, qui est une étape clé du processus d’achat immobilier.

3. Signature du compromis de vente

Vous devez surtout ne pas oublier d’obtenir une offre contresignée de votre vendeur. C’est très important. Il doit accepter votre offre et vous l’envoyer signée à son tour.

Après que l’offre d’achat a été acceptée par le vendeur, vient une étape tout aussi importante. La signature de la promesse (ou du compromis) de vente va pouvoir intervenir. Ce document, aussi appelé « avant-contrat », est le premier acte juridique qui engage l’acheteur et le vendeur. Il précise les éléments essentiels de la vente. Il va lister la description du bien, le prix, la date prévue pour la signature de l’acte de vente et les conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. Le compromis de vente est un document clé, qui pose les bases de la transaction. Il peut être soit rédigé par un notaire, soit par une agence immobilière, si celle-ci a pour habitude de les rédiger, ce qui n’est pas systématique.

4. Recherche de financement

Tout le monde n’a pas la chance d’avoir gagné au Loto. L’acquéreur dispose généralement de 60 jours après la signature du compromis pour obtenir son prêt immobilier. C’est une étape souvent source d’anxiété, mais essentielle pour concrétiser l’achat. Vous devez régulièrement prendre des nouvelles auprès de votre banquier(e) ou de votre courtier(e). Vous obtiendrez généralement rapidement un accord de principe de votre banque quant à votre crédit. Mais cela ne sera pas suffisant: c’est l’offre de prêt éditée qui permettra de lever la condition suspensive d’obtention de prêt. Vous saurez que c’est ce document, car votre banquier(e) vous précisera que vous ne pouvez pas la signer avant le 11ème jour. Dès le 1er jour où vous l’avez entre vos mains, vous devez l’envoyer à votre notaire. Même si ce n’est pas version signée. Votre notaire pourra alors prévenir le vendeur, ou le notaire de votre vendeur.

5. Signature de l’acte de vente

Après avoir obtenu votre prêt, l’heure est enfin venue. Il est temps de signer l’acte de vente ! C’est le grand jour où vous devenez officiellement propriétaire de votre bien. Si vous aviez signé une promesse de vente chez le notaire, vous rendez à nouveau à son office notarial. Si vous aviez signé un compromis de vente auprès d’une agence immobilière, ce sera votre première signature chez le notaire. Le notaire vous reçoit, et lit l’acte authentique de vente, qui sera votre futur titre de propriété. Généralement, la signature se fait en présence des vendeurs et des acquéreurs. Il y a également l’agence immobilière s’il y en a une, et le notaire de vos vendeurs s’ils en ont un différent du vôtre. La présence n’est cependant pas obligatoire : dans la plupart des cas, un(e) absent(e) peut se faire représenter par une procuration. L’office notarial pourra vous préparer cette procuration en amont de la signature. Cette procédure de rédaction de procuration peut engendrer des frais.

A l’issue de ce rendez-vous, chaque partie signe, puis le ou les notaires: vous êtes propriétaires ! Si le bien acquis n’est pas loué, vous récupérez les clés et pouvez désormais librement disposer de votre bien.

6. La publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière

Après la signature de votre titre de propriété, le notaire a également pour mission de le faire publier au service de la publicité foncière (anciennement appelé Bureau des Hypothèques). C’est une étape clé dans le processus d’achat d’un bien immobilier, car elle rend la vente opposable à tous, c’est-à-dire que personne ne peut ignorer cette vente. Lors de cette formalité qui se fait dans le mois suivant la signature, le notaire envoie une copie de l’acte authentique de vente au service de la publicité foncière compétent, qui l’inscrit au fichier immobilier. Le fichier immobilier recense tous les propriétaires de tous les biens immobiliers en France, qu’il s’agisse de parcelles ou de lots de copropriété. Ce fichier immobilier est exclusivement alimenté par les Notaires de France, sauf de très rares exceptions (décisions de justice, collectivités publiques, …).
Cette démarche est entièrement effectuée le notaire qui a reçu l’acte, témoignant une fois de plus de son rôle essentiel dans la sécurisation de toute transaction immobilière.

Retrouvez plus d’informations sur la publication d’un acte notarié au fichier immobilier sur le site de la Chambre des Notaires de Paris.

7. Propriétaire ! Et maintenant que dois-je faire ?

Vous êtes désormais propriétaire de votre logement, une étape clé dans une vie. Félicitations à vous !

Voici les quelques étapes importantes à prendre en considération :

• Assurance habitation : Confirmez avec votre assureur que votre logement est bien couvert à partir de la date d’acquisition.
• Relevé des compteurs : Si ce n’est pas déjà fait, prenez en photo ou notez les index des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz le jour de la remise des clés.
• Fournisseurs d’énergie : Contactez vos fournisseurs pour mettre les contrats à votre nom ou souscrire de nouveaux contrats : électricité, gaz, régie des eaux.
• Adresse postale : Faites rediriger votre courrier via La Poste et mettez à jour votre adresse auprès de vos contacts (banque, employeur, impôts, etc.). Il existe une démarche simplifiée en ligne regroupant de nombreuses déclarations de changements d’adresse disponible sur le site internet du Service-Public. Pratique !
• Copropriété : Si vous avez acheté un bien en copropriété, prévenez le syndic de copropriété (le cas échéant) de votre arrivée et transmettez leur vos coordonnées afin qu’ils vous créent votre espace en ligne.
• Déclaration de votre bien sur impots.gouv.fr : au bout de quelques semaines / mois, vous verrez votre bien apparaître dans l’onglet « Biens immobiliers » de votre espace impots.gouv.fr. C’est une obligation légale: vous devez déclarer (puis actualiser en cas de changement) les informations de votre logement sur votre espace en ligne afin de transmettre les informations nécessaires à l’administration fiscale pour l’établissement de vos impôts locaux (taxe foncière).

Pour résumer

L’achat immobilier est un parcours semé d’étapes et de décisions importantes. Votre notaire sera alors votre allié précieux pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de cette aventure. N’hésitez pas à contacter votre notaire pour toute question sur votre projet immobilier.

Juillet 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.

L’article Votre parcours d’achat immobilier expliqué étape par étape par un notaire est apparu en premier sur Office Notarial BULLET.

Vous souhaitez officialiser votre union ? Mais quelle forme choisir ?
Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, Notaire à CHEVILLY-LARUE (94), et je vous propose aujourd’hui de vous accompagner dans votre réflexion sur le choix entre mariage et pacte civil de solidarité (PACS). Le PACS a été instauré en France en 1999, et peut émuler certains effets du mariage, mais pas tous. Les deux formes d’union ont des caractéristiques distinctes qui peuvent influencer votre décision. Ce comparatif condensé pour votre choix d’union se base sur diverses sources légales ainsi que mon expérience personnelle. Vous pourrez retrouver un tableau comparatif reprenant les différences entre PACS et mariage sur le site de la Chambre des Notaires de Paris.

Succession

Au niveau de la succession, le mariage offre une protection optimale. Le conjoint marié survivant est héritier réservataire, ce qui lui garantit une part de l’héritage, quand il n’y a pas d’enfant.
En revanche, le PACS ne rend pas héritier automatiquement. C’est pourquoi il est important de combiner le PACS avec un testament. S’il n’y a pas de testament, votre partenaire de vie n’héritera de rien de vous. Et cela même si vous êtes tous les deux propriétaires d’un même bien immobilier: vous ne récupérerez pas automatiquement sa part.

Pour plus d’informations sur la rédaction d’un testament, consultez mon article dédié ici.

Obligations réciproques

Pour ce qui est des obligations réciproques, le mariage et le PACS imposent une aide matérielle et une assistance mutuelle. Vous êtes également solidaire de votre partenaire des dettes contractées pour les besoins de la vie courante.
Le mariage va plus loin avec une obligation de respect, fidélité, secours et de vie commune.

Régime matrimonial et PACS

Le mariage offre un choix entre plusieurs régimes matrimoniaux, comme la communauté réduite aux acquêts, ou la séparation de biens. 
Le PACS a quant à lui un régime semblable à la séparation de biens du mariage, mais avec quelques spécificités. Il peut être possible d’opter pour le régime de l’indivision dans le PACS, mais je le déconseille à titre personnel.

Retraite

La pension de réversion est une part de la retraite dont bénéficiait ou aurait pu bénéficier le défunt.
Concernant la retraite, les conjoints mariés ont accès à la pension de réversion. Ce n’est pas le cas des partenaires pacsés.

Implications fiscales

Sur le plan fiscal, le mariage et le PACS présentent des similarités. L’imposition du foyer devient automatiquement commune dès la conclusion du PACS ou dès le jour de la célébration du mariage. Les époux mariés, comme les partenaires pacsés, sont solidaires sur le paiement des impôts.

Logement familial

En matière de logement familial, le mariage offre une protection supérieure. En effet, les époux ne peuvent pas disposer librement de la résidence principale sans l’accord de l’autre. Vous ne pourrez donc pas vendre votre logement sans l’accord de votre époux/se, et ce même si c’est à 100% votre bien. C’est la protection de l’article 215 alinéa 3 du Code Civil. Cette protection n’existe pas dans le cadre du PACS. Certains notaires et professionnels du droit sont cependant partisans d’étendre cette protection du logement au PACS.

Nom de famille

Point important de ce comparatif mariage / PACS. Le mariage permet à chacun des époux de porter, à titre d’usage, le nom de l’autre, en remplacement ou en adjonction à son propre nom dans l’ordre qu’il choisit, dans la limite d’un nom de famille pour chacun (article 225-1 du Code civil). Attention, votre nom de naissance reste votre nom officiel à l’état civil. Le nom de votre conjoint ou son adjonction ne constitue qu’un nom d’usage.
Le PACS ne permet pas d’adopter le nom de famille de votre partenaire comme nom d’usage.

Rupture

Le mariage se dissout par le décès de l’un des époux, ou par le divorce. Il existe plusieurs types de divorces: par consentement mutuel, pour faute, etc. C’est une procédure qui nécessite toujours l’intervention d’un avocat pour vous accompagner.
À l’opposé, le PACS est bien plus facile à dissoudre que le mariage. Les partenaires pacsés peuvent faire une déclaration conjointe. L’un des partenaires pacsés peut aussi rompre le PACS de manière unilatérale. La rupture unilatérale de PACS s’effectue par signification de commissaire de justice.

Conclusion

Le choix entre le mariage et le PACS dépend des attentes et des besoins de chaque couple. La combinaison PACS + testaments peut être efficace dans la plupart des cas. Mais elle ne permettra jamais d’atteindre le haut niveau de protection qu’offre le mariage, surtout lorsqu’il y a un ou plusieurs enfants. Avant de prendre une décision, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques, financières et sociales de chaque type d’union. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation.

Mots clés : Mariage, PACS, Différences, Comparatif, Succession, Retraite, Obligations réciproques, Régime matrimonial, Implications fiscales, Logement familial, Notaire

Juin 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.

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