Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier, en plus du prix d’achat négocié avec votre vendeur, vous devrez vous acquitter d’un supplément obligatoire. L’usage l’appelle à tort « frais de notaire », mais détrompez-vous: ce n’est pas parce que votre notaire en met la totalité dans sa poche ! C’est simplement parce qu’il est chargé de collecter des taxes appelées droits d’enregistrement. Une petite partie seulement de ces frais reviendra à votre notaire. Quels sont ces frais « de notaire » ? Comment est-ce qu’on en fait le calcul ? La grande majorité de cette somme reviendra à l’État, et nous allons voir pourquoi.
Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Et aujourd’hui, j’aimerais vous éclairer sur un aspect souvent nébuleux mais crucial de toute transaction immobilière : les frais d’acquisition. Avec des explications claires et des exemples chiffrés, je souhaite vous aider à comprendre exactement ce qui se cache derrière cette appellation. Et comment donc vous allez faire le calcul précis des frais « de notaire » pour votre projet immobilier.
Comprendre la structure des frais d’acquisition
Tout d’abord, décortiquons ce que signifie réellement frais « de notaire ». Nous pouvons identifier trois composantes principales de cette appellation : les droits de mutation à régler à l’administration fiscale, les débours, et la rémunération du notaire. Voici comment ils se décomposent :
- Droits de mutation (ou droits d’enregistrement): Ils constituent la part la plus importante des frais, représentant souvent 5,81% du prix du bien pour l’achat d’un logement ancien (ou 0,715% pour un bien neuf soumis à TVA). Ces fonds sont reversés à l’État et aux collectivités locales: département (3,8% à 4,5%), commune (1,20%), frais d’assiette (2,37% de la taxe départementale), contribution de sécurité immobilière (0,10%) permettant la mise à jour du fichier immobilier, etc.
- Débours: Il s’agit des frais engagés par nous notaires pour réaliser diverses formalités administratives, telles que la demande de l’état hypothécaire ou certains documents d’urbanisme. Nous devons en effet réunir des pièces obligatoires pour effectuer nos vérifications et vous permettre de devnir propriétaires. Ces frais s’élèvent souvent à quelques centaines d’euros.
- Rémunération du notaire: C’est la partie qui revient directement à l’office notarial pour le travail accompli. Pour un achat immobilier, les émoluments du notaire sont les mêmes partout en France. C’est ce qu’on appelle un acte « tarifé ». Le calcul de cette rémunération est effectué sur une base tarifaire réglementée, dégressive en fonction de la valeur du bien. Par exemple, pour un bien de 150.000€, la rémunération du notaire devrait être aux alentours de 1.500€ HT, soit environ 1%.
Et quand il y a deux notaires ? Si votre vendeur a aussi son propre notaire, alors cela ne vous coûtera pas un euro de plus ! En effet, les notaires se partageront alors entre eux la partie « rémunération », c’est-à-dire les 1.500€ de notre exemple, selon des règles qui leur sont propres.
Comment faire le calcul des frais « de notaire » en immobilier avec précision?
Vous pouvez vous rendre sur le Simulateur de la Chambre des Notaires de Paris. Vous pourrez y effectuer le calcul des frais « de notaire » pour votre projet immobilier.
Pour vous donner une idée plus concrète, considérons un exemple chiffré. Si vous achetez un bien immobilier ancien d’une valeur de 300 000€ à Paris, sans mobilier valorisé à l’acte, vos frais d’acquisition pourraient se décomposer comme suit :
- Droits de mutation : 17.720 € (environ 6% de 300 000€)
- Débours : 330€
- Rémunération du notaire : 3.890€
Soit un total de 22 718€ en frais d’acquisition.
Cependant, nous notaires ne pouvons pas recevoir un acte sans avoir reçu au préalable l’intégralité des frais afférents.
Votre notaire arrondira donc probablement à 23.000€ le montant total à verser, qui sera alors une « provision ». Mais n’ayez crainte: le reliquat vous sera alors restitué dans délai de 3 à 4 mois après la signature de votre acte authentique. Le notaire appliquera le tarif national règlementé au centime près. Généralement c’est entre 50€ et 500€ qui arrivent sur votre compte quelques mois plus tard: la bonne surprise !
Frais « de notaire »: illustration par Éditions Langloys
Conseils pratiques
Vous devez avoir une idée claire des montants que vous aurez à débourser pour devenir propriétaire. Pour éviter des surprises désagréables, je vous conseille fortement de prévoir ces frais dès le début de votre projet immobilier. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne (voir plus haut) ou consulter directement votre notaire pour une estimation précise.
Pour préparer sereinement votre achat immobilier, je vous invite également à lire notre article « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat immobilier »
N’oubliez pas que, partout en France, votre notaire est là pour vous accompagner dans chaque étape de votre acquisition, garantissant une transaction sécurisée et en toute confiance.
Maître Jean-Baptiste BULLET, Octobre 2023, tous droits réservés
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