7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat immobilier

 

L’achat d’un premier bien immobilier est une étape importante dans la vie. Cependant, il peut également être source de stress et d’incertitudes. Pour éviter les pièges et les erreurs qui pourraient compromettre ce projet, il est essentiel d’acquérir certains bons réflexes. Dans cet article, Maître Jean-Baptiste BULLET vous présente 7 conseils pratiques d’un notaire pour réussir votre premier achat immobilier en toute sérénité.

 

1. Déterminez votre budget réaliste.

Avant de vous lancer dans vos recherches, il est important de déterminer la capacité de financement dont vous disposez. N’hésitez donc pas à prendre RDV avec votre banquier ou avec un courtier avant d’entamer toutes recherches d’un bien immobilier. Il serait dommage – et frustrant ! – de vous projeter sur un bien au-dessus de vos moyens et de devoir le laisser filer. Il est également important de prévoir les frais annexes tels que les frais de notaire (comptez 7,5% à 8% dans l’ancien), les frais d’agence (parfois inclus dans le prix, parfois non), les frais de déménagement, les frais bancaires, etc.

Notez qu’il est récurrent qu’une simulation de prêt vous soit demandée afin que votre offre d’achat soit acceptée par le vendeur : ce travail préparatoire avec le banquier ou le courtier ne sera donc jamais perdu.

 

2. Définissez vos critères de recherche.

Avant de commencer la recherche d’un bien immobilier, il est important de déterminer précisément vos exigences essentielles pour votre futur chez-vous. Il peut s’agir de l’emplacement géographique, de la superficie, du nombre de pièces, de la présence d’un extérieur, etc. Vous en avez probablement une vague idée, mais écrivez-le noir sur blanc! Cela vous permettra de gagner du temps dans vos recherches, ou dans celles de l’agent immobilier qui vous accompagnera, et d’ainsi se concentrer sur les biens qui correspondent réellement à vos besoins en évitant les visites inutiles qui entameront votre énergie et votre détermination.

 

3. Demandez les pièces avant de formuler une offre d’achat.

Ça y est, vous avez trouvé le logement de vos rêves, le feeling est là, c’est CE bien ! Cependant, avant d’envoyer votre proposition d’achat au vendeur, demandez au préalable les pièces annexes relatives au bien immobilier. Il s’agit par exemple du dossier de diagnostics techniques, comprenant le fameux DPE (Diagnostic de Performances Energétiques), ou si le bien est en copropriété, les 3 derniers PV d’AG afin de voir un petit peu les travaux en cours ou surtout ceux à prévoir dans les années à venir.

Attention : le dossier de diagnostics ne porte que sur certains points très précis, en fonction de l’âge du bien (amiante, plomb, électricité, gaz, performance énergétique, …) mais rien, par exemple, sur sa solidité, sur la bonne réalisation des travaux passés, ou sur l’état de la toiture pour une maison. Vous pouvez faire appel à un professionnel (architecte, expert immobilier, etc.) pour effectuer une vérification complète du bien.

 

4. Vérifiez les coûts mensuels de votre achat.

En tant que futur propriétaire, vous allez avoir de nouvelles sorties d’argent régulières : votre crédit immobilier, votre assurance habitation et vos dépenses d’énergie tous les mois, vos charges de copropriété (si appartement) tous les trimestres, et votre taxe foncière tous les ans. N’hésitez pas à demander les factures et appels de charges et impôts à votre vendeur pour déterminer le budget mensuel auquel vous attendre. Méfions-nous de ce que j’appelle « l’effet imprimante » : un bien peu cher à l’achat (le copieur) mais qui cache souvent des coûts réguliers importants (les cartouches d’encre).

En cas d’achat d’un bien en copropriété, demandez avant de signer le compromis le « pré état daté » délivré par le syndic qui dresse un état financier de la copropriété et des coûts trimestriels.

 

5. Achetez au bon prix.

Si vous faites affaire directement avec le vendeur, vous ne pourrez compter que sur vous pour déterminer le juste prix auquel acquérir le bien sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Des sites externes fiables recensent les transactions immobilières récentes comme ETALAB, MeilleursAgents, ou même la page « RECHERCHER DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES » de l’onglet « Autres services » dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr.

Attention cependant ! parfois ces prix incluent la commission de l’éventuelle agence immobilière, parfois non. A prendre donc avec un peu de souplesse mathématique…

 

6. Faites contresigner votre offre par le vendeur.

L’accord sur la chose et le prix forme la vente : c’est l’un des principes fondateurs du droit français des contrats (article 1583 du Code Civil). Cependant, ne vous contentez pas d’un SMS du vendeur ou d’un appel de l’agent immobilier : demandez que votre offre d’achat vous soit retournée datée et signée avec bon pour accord par le vendeur. Vous aurez ainsi une preuve écrite que le vendeur a décidé de faire affaire avec vous, et personne d’autre, et surtout à un prix convenu et arrêté à ladite date.

Précieux pour la suite, si d’aventure ce dernier trouvait ultérieurement un acquéreur à un prix plus élevé et serait tenté de ne plus vous donner suite !

 

7. Refaites une visite juste avant la vente.

Une fois que ce sera signé, tous les risques liés au bien vous seront transférés. Demandez donc au vendeur ou à l’agent immobilier de faire une dernière visite avant d’aller chez votre notaire, afin de vous assurer que tout soit en ordre. Vérifiez bien d’avoir accès à l’ensemble du bien, notamment des lots annexes tels que la cave ou le parking. Il faudra également vous assurer que le bien a été totalement vidé par le vendeur, et qu’il n’y a pas de dégradation ou dégât des eaux à déplorer.

Profitez-en pour poser toutes vos questions pratiques : fonctionnement du bien, entretien courant, emplacement des compteurs, etc.

 

En appliquant ces 7 conseils concrets, vous pourrez vous lancer dans votre premier achat immobilier en toute confiance et en évitant les erreurs courantes qui pourraient impacter votre projet. Depuis la préparation de l’avant-contrat jusqu’à la signature de l’acte de vente, votre notaire est à vos côtés pour vous aider et vous conseiller tout au long de ce projet de vie.

Article publié le 23 mars 2023
De Me Jean-Baptiste BULLET, Notaire à Chevilly-Larue