La Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) séduit de nombreux investisseurs immobiliers chevronnés. Pourquoi ? Pour quelles raisons exactement ? Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI à l’IS ? Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94), et vais tâcher de vous apporter mon éclairage sur le sujet.

 

 

IR ou IS ? Un choix parfois forcé

La Société Civile Immobilière est une société dite de nature « transparente ». Le régime d’imposition d’une SCI est par essence l’Impôt sur le Revenus (IR). Par principe, chaque associé est imposé à titre individuel sur les bénéfices de la société, en fonction de son pourcentage de parts. Cependant, sur option, vous pouvez décider auprès de l’administration fiscale d’être soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est un choix qui a de nombreuses conséquences.
Nous allons étudier ensemble les raisons qui peuvent vous motiver à faire ce choix. Une fois l’option pour l’IS prise, vous disposez d’un délai de 5 ans pour révoquer cette option.

Mais attention: parfois vous n’avez pas le choix !
En effet, si votre SCI génère plus de 10% de revenus issus de la location meublée, la SCI devient obligatoirement soumise à l’IS.
Cette tolérance des 10% est consacrée par l’administration fiscale au BOFIP.

 

 

Avantages de la SCI à l’IS

La SCI à l’IS présente plusieurs avantages qui peuvent être particulièrement intéressants pour les investisseurs.

Optimisation fiscale

Le principal atout d’une SCI à l’IS réside dans l’optimisation fiscale. L’impôt sur les sociétés offre en effet des taux d’imposition souvent plus faibles que ceux de l’impôt sur le revenu pour les associés ayant un revenu élevé. Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 41% ou 45%, il y a de fortes chances que l’option à l’IS soit intéressante.

La base d’imposition change également. Vous n’êtes plus imposés sur votre quote-part de bénéfices (SCI à l’IR), mais sur les dividendes que vous vous versez effectivement (SCI à l’IS). Mais vous paierez cependant l’IS sur le résultat (cf « Inconvénients »). C’est donc un calcul à faire. Votre expert-comptable sera un précieux allié dans cette prise de décision.

Dans une SCI à l’IS, vous pouvez également avoir recours aux dotations aux amortissements, ce qui peut réduire votre impôt.
Vous pourrez aussi déduire davantage de charges du résultat de la SCI, notamment les frais d’acquisition du bien immobilier (droits d’enregistrement, etc.).
Vous pouvez aussi déduire la rémunération du dirigeant.

Si vous souhaitez aller plus loin à ce sujet, n’hésitez pas à consulter cet article de notre site internet.

 

Facilité de réinvestissement

Ensuite, la SCI à l’IS facilite le réinvestissement. Comme les bénéfices ne sont imposés que lorsqu’ils sont distribués aux associés, cela n’incite pas à les retirer. Vous pourrez alors conserver plus de liquidités dans la structure pour de futurs investissements. Si vous ne vous distribuez pas ou peu de dividendes, le gain fiscal peut ainsi permettre d’augmenter votre faculté de réinvestissement. Sur une stratégie patrimoniale à long terme, cela peut être très intéressant, et créer un effet « boule de neige ».

 

Diversification de l’activité

Enfin, une SCI à l’IS peut exercer, par tolérance, une activité commerciale, contrairement à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Cela vous ouvre donc davantage de possibilités de gestion.
En effet, l’activité de location en meublé (AirBnb, Abritel, Booking.com, etc.) est une activité commerciale par nature. Seule la location en nue est une activité civile. Vous pourrez donc faire du meublé avec une SCI si elle est à l’IS.
La SCI à l’IS est donc un outil adapté pour effectuer des investissements sur le long terme. Vous pourrez ainsi racheter au fil des ans de nouveaux biens grâce aux revenus générés auxquels vous n’aurez pas ou peu touché (cf points suivants).

 

 

Inconvénients de la SCI à l’IS

Si la SCI à l’IS présente des atouts indéniables, elle n’est pas exempte de quelques inconvénients. Souvent la SCI à l’IS s’avère fiscalement plus avantageuse en cours de détention des parts, quoique plus complexe de gestion. Mais c’est à la sortie que les choses se compliquent.

 

Complexité administrative

Le premier inconvénient réside dans sa complexité administrative. En effet, dans une SCI à l’IS les associés doivent tenir une comptabilité commerciale. C’est une gestion plus lourde que la simple gestion d’une SCI « familiale » classique à l’IR. Il y a donc souvent nécessité de faire appel à un cabinet comptable, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires. Il doit également être tenue au moins une Assemblée Générale chaque année. C’est cette Assemblée Générale qui décidera ce que vous ferez de vos bénéfices (réserves, report à nouveau, distribution de dividendes…). Vous devez être en mesure d’en présenter le procès-verbal en cas de contrôle.

 

Le piège de la double imposition: ne pas retirer ses gains ?

Ensuite, il faut prendre en compte le risque de « double imposition ». Les bénéfices sont en effet imposés une première fois au niveau de la société (IS), puis une seconde fois lors de leur distribution aux associés, sous forme de dividendes (IR ou flat tax 30% PFU en 2023). Si votre projet est donc de vous créer un complément de revenus grâce à votre SCI, la SCI à l’IS peut finalement se retourner contre vous. Car vous paierez plus d’impôts que si vous exploitiez une SCI à l’IR.
En revanche, si vous ne comptez pas toucher à vos gains de la SCI, elle peut être un bon allié pour réduire votre imposition.

De plus, la SCI à l’IS est soumise au paiement annuel de la Contribution sur les Revenus Locatives (CRL).

 

Une option figée dans le temps.

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) décrit l’option pour l’IS. Elle doit être exercée avant la fin du 3ème mois de l’exercice au titre duquel vous voulez être à l’IS. C’est un simple courrier à envoyer en recommandé au service des impôts du siège social de la SCI. L’option est librement révocable jusqu’au 5ème exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée (article 239 du CGI). Attention donc à quand vous revendrez le bien, car vous aurez un régime d’imposition différent sur les plus-values. (Voir paragraphe suivant)

 

Impôt sur les plus-values à la revente

• Dans le cadre d’une SCI à l’IR: vous êtes imposés à la revente suivant le régime des personnes physiques. Cela signifie que vous avez un abattement pour durée de détention progressif, qui diminue progressivement entre 5 et 30 ans de détention. Au bout de 30 ans, vous ne payez plus d’impôt sur les plus-values immobilières: vous êtes exonéré.e.
• Dans le cadre d’une SCI à l’IS: la plus-value générée est considérée comme un revenu de la société, donc imposé au même titre que des bénéfices. La plus-value générée est donc soumise à l’IS. C’est-à-dire à 15% jusqu’à 42.500€, puis 25% au-delà, en 2023.
  Pire, la base de calcul n’est pas « [prix de vente] – [prix d’achat] », mais on déduit de votre [prix d’achat] le montant des amortissements que vous avez fait chaque année. Votre prix d’achat pourrait même comptablement tomber à… zéro.
  Donc dans une SCI à l’IS: plus tard on vend, plus on paiera d’impôt sur les plus-values immobilières !

Pour éviter cette imposition de la plus-value, vous pouvez envisager une donation totale ou progressive de vos parts à vos héritiers. Ce sera un autre impôt qui s’appliquera, celui des Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG). Vous les appelez peut-être plus simplement « droits de succession » ou « droits de donation ». Là encore, votre notaire sera un allié précieux à cette étape là de la gestion de votre patrimoine.

 

Pour résumer

En somme, la SCI à l’IS est un outil d’investissement immobilier puissant, surtout sur une stratégie long terme. Mais c’est un outil à double tranchant, qui nécessite une bonne compréhension de ses rouages. On peut donc constater qu’il y a de nombreux avantages et inconvénients de la SCI à l’IS. Le choix, -s’il existe ! – (cf. location en meublé), est donc crucial et a des conséquences importantes sur le long terme.

N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire pour évaluer la pertinence de ce choix pour votre projet.

Juillet 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.