Le nouveau visage de l’immobilier post-COVID en 2023 : Taux, Télétravail et Transformation du Marché.

 

La pandémie de COVID-19 a eu des conséquences sur le marché immobilier français. Des conséquences que nous commençons à percevoir. En effet, de nouvelles dynamiques sont entrées en jeu, qui transforment profondément nos habitudes de vie et de travail. Nous sommes en juin 2023, et je le constate : le secteur immobilier affronte un environnement nouveau. Nous assistons à une montée des taux d’intérêt, une érosion du pouvoir d’achat généralisé et l’implantation globale du télétravail. Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE, dans le Val de Marne (94). Et dans cet article, je vais tâcher de décrire les aspects de ces nouvelles tendances que je constate, dans mon métier, à l’issue des trois années que nous venons de vivre. Quel est le visage de l’immobilier post-Covid en 2023 ? Quelles sont les perspectives d’évolution et comment mieux appréhender l’avenir de l’immobilier en France ?

 

Le climat économique et la régression du pouvoir d’achat

La pandémie a engendré un resserrement économique mondial, qui impacte également l’immobilier. Les taux d’intérêt ont atteint entre 2019 et 2021 des niveaux historiquement bas, descendant même jusqu’à parfois moins de 1,00% sur 25 ans. Depuis l’an dernier, le « resserrement de la vis » du HCSF (Haut Conseil de la Sécurité Financière), ainsi que la situation internationale post-pandémie et le conflit russo-ukrainien, entraînent une remontée progressive des taux. Cette augmentation des taux grignote ainsi le pouvoir d’achat immobilier des Français. Il faut désormais parfois acheter plus loin que prévu, ou acheter une pièce en moins.

La politique du « quoiqu’il en coûte » a pu permettre le maintien d’une activité de marché soutenue sur les années 2021-2022. Mais l’addition finit toujours par arriver à la fin du repas. L’inflation a gagné du terrain au cours des 12 derniers mois. Au sein d’une économie mondiale en reconstruction et marquée par une incertitude persistante, la propriété immobilière demeure, comme toujours, une valeur refuge. Cependant, la part du logement dans le budget des familles est beaucoup plus importante que du temps des précédentes générations. Aujourd’hui, la résidence principale grève en moyenne 34% à 35% des finances d’un foyer. Tout ceci implique que l’accessibilité à la propriété se complique pour une partie significative de la population.

 

Le télétravail : une révolution de l’habitat

La crise sanitaire a consacré le télétravail comme une nouvelle composante à part entière dans beaucoup de postes du secteur tertiaire. Le recours de plus en plus important au télétravail total ou partiel bouleverse ainsi le paysage immobilier résidentiel. En effet, la proximité immédiate avec le lieu de travail n’est plus un critère prépondérant. Dans certains cas, la distance entre la maison et le travail augmente, parfois drastiquement. Il n’est plus rare de voir un couple de salariés résider à plus de 200km de leurs lieux de travail respectifs. La présence physique des salariés peut parfois se réduire à une ou deux fois par mois au sein de leur entreprise. De nouvelles habitudes émergent, et des réponses adaptées également. J’ai pu par exemple récemment découvrir Biliv, qui propose des solutions hôtelières fixes et régulières au sein de la capitale. La morphologie des modes de vie crée de nouveaux besoins auxquels la société doit s’adapter.

Les salariés recherchent par ailleurs désormais des espaces de vie conjuguant confort et nature. Des espaces plus grands. Des paysages plus verts. Cela entraîne un regain d’intérêt pour les zones périurbaines et rurales.

Les logements doivent désormais avoir un espace de travail dédié, impérativement séparé de la pièce de vie. Et être également équipés d’une connexion internet à haut débit.

Tous ces critères sont devenus essentiels pour les acquéreurs, beaucoup plus qu’il y a 5 ans.

 

La chute de l’immobilier de bureau et la montée de la numérisation

Nous l’avons vu: le télétravail transforme notre mode de vie. Il bouscule aussi l’immobilier de bureau, notamment dans les grandes villes. Les bureaux vacants se multiplient. Les entreprises réduisent leurs espaces de travail, et les grands plateaux perdent de leur attrait.

La réduction des surfaces allouées aux bureaux s’accélère. Les entreprises n’ont plus besoin d’autant d’espace: les salariés travaillent depuis chez eux, les réunions ont lieu en ligne, et les déplacements professionnels se raréfient. Le taux d’occupation des bureaux chute. Les locaux vides se comptent par centaines. Les propriétaires cherchent des solutions, certains envisagent de transformer ces bureaux en logements. C’est un défi majeur: il faut revoir les plans, l’aménagement urbanistique des espaces, tout en respectant les normes. Mais voyons le verre à moitié plein: c’est également une opportunité à saisir pour le marché de l’immobilier post-Covid en 2023.

Cette mutation s’accompagne de l’adoption de nouvelles technologies. Les professionnels de l’immobilier ont, depuis le Covid-19, pleinement intégré la visite virtuelle 3D dans leur offre. Cela permet aux acheteurs d’explorer des biens à distance, loin de leur secteur immédiat. Je l’ai constaté de mes propres yeux: des achats immobiliers s’effectuent désormais sans visite physique du bien, révolutionnant les modes de transaction immobilière.

 

Mobilité accrue et attractivité des villes moyennes

Les chiffres sont formels: une étude du PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) a révélé une intention de mobilité en hausse de 20%. Les agglomérations autour de villes de taille moyenne, aux revenus faibles ou moyens, connaissent un regain d’activité notable. Ces zones offrent un équilibre entre qualité de vie, accessibilité financière et possibilité de télétravail. Cela rend ces villes particulièrement attractives pour les nouveaux acquéreurs. Le coût de la vie est parfois également un critère pris en compte au sein de ces ménages de néo-ruraux ou péri-ruraux. Quoi de mieux que de pouvoir conserver son salaire de grande agglomération sans en subir le coût de la vie ?

Inconvénient: cette attractivité des villes moyennes entraîne mathématiquement une hausse locale de l’immobilier. Ce qui peut entraîner des difficultés pour les jeunes de ces secteurs à accéder à la propriété. Nous avons pu le constater notamment dans des zones comme la Bretagne, la Normandie, ou le Pays Basque. Cela incite les acteurs locaux à devoir prendre des décisions fortes, comme par exemple restreinte la location courte durée sur leurs territoires.

 

Chute de la construction neuve

L’augmentation des coûts des matières premières, associée aux tensions géopolitiques en Ukraine, impacte le secteur de la construction neuve qui connaît une baisse significative. Il devient bien plus cher qu’il y a 2 ou 3 ans de faire bâtir sa maison ou d’acheter un logement neuf. La fin annoncée des régimes de défiscalisation type Pinel n’aide en rien le marché de l’immobilier neuf. Ce ralentissement du neuf incite les investisseurs à se tourner vers l’immobilier ancien, souvent mieux localisé, à l’offre plus importante, et proposant un charme certes indéniable.

 

La performance énergétique dans le collimateur

Cet attrait pour l’ancien est contrebalancé par la Loi Résilience et Climat de 2021, qui restreint la location des logements mal classés au DPE (Diagnostic de Performance Energétique). J’avais d’ailleurs pu évoquer ces sujets dans les colonnes du journal Le Monde en janvier dernier. Ces préconisations incitent à la rénovation énergétique, sous peine de se retrouver avec un logement non louable. Ce contexte crée de nouvelles opportunités d’investissement, pour ceux prêts à s’engager dans l’immobilier durable. Cela peut réfréner certains profils d’investisseurs, mais en motiver d’autres.

L’entrée en vigueur également de l’audit énergétique comme nouveau diagnostic pour les biens non en copropriété (maisons, etc.) entraîne des coûts supplémentaires pour les vendeurs. N’hésitez pas à consulter à ce sujet mon article consacré à l’audit énergétique pour en savoir davantage à ce sujet.

En résumé

Les années 2020 à 2022, et notamment la pandémie de COVID-19, ont transformé plus en profondeur qu’il n’y paraît le paysage immobilier. Cela a engendré de nouveaux défis et de nouvelles opportunités. L’immobilier post-COVID en 2023 se dessine jour après jour, et nous continuons d’en appréhender les conséquences. Il est plus que jamais essentiel de comprendre ces nouvelles dynamiques pour accueillir l’avenir avec confiance. Et dans ce contexte en mutation, votre notaire sera toujours à vos côtés pour vous aider à envisager sereinement vos projets immobiliers.

 

Juin 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.