Comprendre la différence entre Fonds de roulement et Fonds de travaux ALUR

Si vous possédez un bien immobilier au sein d’une copropriété, les termes « fonds de roulement » et « fonds de travaux ALUR » ne vous sont sûrement pas étrangers. C’est vous qui alimentez ces fonds chaque trimestre. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Pourquoi le vendeur reçoit-il un remboursement de ces fonds lors de la vente ? Dans le présent article, Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE, s’applique à éclaircir ces deux concepts essentiels à toute copropriété.

Fonds de Roulement et Fonds de Travaux ALUR : deux fonds, deux fonctions

Le fonds de roulement et le fonds de travaux ALUR se distinguent nettement l’un de l’autre.

Le fonds de roulement, aussi appelé fonds de réserve, assure le financement des dépenses courantes et imprévues de la copropriété. Vous financez le fonds de roulement avec une partie de vos charges de copropriété trimestrielles. Le fonds de roulement sert à financer des petits travaux, qui ne nécessitent pas de vote en Assemblée Générale. C’est par exemple le cas pour changer une ampoule, ou appeler un plombier pour réparer une fuite urgente. C’est le syndic de copropriété qui gère ce fonds. Une fois par an, le syndic de copropriété calcule s’il a été dépensé plus ou moins qu’initialement prévu dans le budget de la copropriété. C’est ce qu’on appelle la régularisation de charges. Vous pouvez alors devoir de l’argent à la copropriété, ou l’inverse.

Le fonds de travaux a été mis en place par la loi ALUR de 2014. Son objectif est de prévoir le financement des travaux futurs. Le fonds de travaux ALUR sert donc plutôt pour de gros travaux. Il n’est pas géré par le syndic de copropriété, mais c’est vous en tant que copropriétaires qui décidez de vous en servir. Lors de l’Assemblée Générale, les copropriétaires votent des travaux et peuvent vouloir utiliser cette enveloppe du fonds de travaux ALUR pour les financer. Comme le rappelle la Chambre des Notaires de Paris, ce fonds doit être de 5% minimum du budget annuel des charges de copropriété.

Pourquoi rembourser ces fonds lors de la vente d’un bien en copropriété ?

Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, il est d’usage de lui rembourser la part de ces fonds qu’il a alimentés. En effet, ces sommes ont été avancées par le vendeur en vue de dépenses futures. Il est donc logique de les restituer au vendeur lors de la vente, puisqu’il ne bénéficiera pas desdites améliorations. Votre notaire, après la signature de l’acte authentique, adresse une lettre recommandée au syndic pour lui signifier le changement de propriétaire. Le syndic de copropriété attribuera donc à l’acquéreur les sommes qui se trouvent sur ces deux fonds. C’est comme un compte bancaire qui change de nom. Pour que cela soit équitable, l’acquéreur rembourse ainsi généralement ces montants au vendeur le jour de la signature de l’acte authentique. Ce remboursement est certes un usage, mais il n’est pas d’ordre public. Vous pouvez donc le négocier entre vendeurs et acquéreurs.

Pour plus d’informations sur le remboursement de ces fonds, n’hésitez pas à découvrir notre article lié aux proratas avec des exemples chiffrés.

En résumé

Comprendre le fonds de roulement et le fonds de travaux ALUR est essentiel pour tout copropriétaire. Ces deux fonds jouent un rôle clé dans la gestion financière de la copropriété. Grâce à cette lecture, vous identifiez désormais mieux la différence entre le fonds de roulement, aussi appelé fonds de réserve, et le fonds de travaux loi ALUR. Leur remboursement au vendeur lors de la vente est une pratique courante, bien que non obligatoire.

Juin 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.