Le vendeur vient d’accepter votre offre. Vous signez le compromis dans 15 jours et la banque attend votre plan de financement. Vous ressortez votre tableur pour la troisième fois de la soirée. Et une question vous trotte dans la tête : les règles ont-elles changé depuis l’achat de votre beau-frère, il y a deux ans ?
La réponse est oui. Certains points peuvent même peser plusieurs milliers d’euros. Rassurez-vous : la plupart de ces changements jouent en faveur des primo-accédants.
Dans cet article, je fais le point sur ce qui a changé pour un achat immobilier en 2026. Je vous rappelle aussi les réflexes qui, eux, restent les mêmes…
Des frais d’acquisition en hausse… sauf pour les primo-accédants
On parle souvent de « frais de notaire ». En réalité, ces frais sont surtout des impôts. Le notaire les collecte pour l’État, le département et la commune. Pour mieux comprendre leur composition, vous pouvez consulter notre article « Les frais « de notaire » : un calcul à ne pas rater lors d’un achat immobilier ».
La loi de finances pour 2025 permet aux départements de relever leur taux de 4,50% à 5%. Cette hausse vaut pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 (article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). Le Val-de-Marne, comme l’ensemble des départements d’Île-de-France, a fait ce choix à compter du 1er mai 2025.
Concrètement, il faut ajouter la taxe communale et les frais de recouvrement de l’État. Au total, les droits de mutation passent ainsi de 5,80665% à 6,3185% du prix.
Exemple : Monsieur et Madame MARTIN achètent un appartement ancien à Chevilly-Larue pour 300.000€. Au taux majoré, ils paient 18.956€ de droits de mutation. S’ils étaient primo-accédants, ils paieraient 17.420€, soit 1.536€ d’économie.
Qui est primo-accédant ?
La loi exclut de cette hausse l’acquéreur qui achète sa première propriété pour en faire sa résidence principale. En pratique, il ne doit pas avoir possédé sa résidence principale au cours des deux dernières années (article L. 31-10-3 du code de la construction et de l’habitation).
- Le bien doit devenir votre résidence principale : un investissement locatif ou une résidence secondaire restent au taux majoré.
- Chaque acquéreur compte : dans un couple, l’un a parfois déjà été propriétaire et l’autre non. Faites alors le calcul précisément avec votre notaire (la situation varie en fonction de votre situation d’union).
- C’est la date de l’acte de vente qui compte, et non celle du compromis : vous payez le taux en vigueur le jour de la signature chez le notaire.
Un prêt à taux zéro plus largement ouvert
Le prêt à taux zéro (PTZ) finance de nouveau le neuf sur tout le territoire, appartement comme maison individuelle. Cette règle vaut pour les offres de prêt émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027. Auparavant, dans le neuf, seuls les appartements des zones les plus tendues y avaient droit.
Dans l’ancien, en revanche, le PTZ reste limité aux communes des zones B2 et C. Il exclut donc la plupart des communes du Val-de-Marne. Il suppose aussi des travaux représentant plus de 25% du coût total de l’opération.
Dans tous les cas, le PTZ reste réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources, pour leur résidence principale. Votre banquier ou votre courtier vérifiera votre éligibilité dès le montage de votre plan de financement.
Un coup de pouce familial exonéré, jusqu’au 31 décembre 2026
Vos parents ou grands-parents souhaitent vous aider ? Depuis le 15 février 2025, un don d’argent peut échapper à tout droit de donation. Chaque parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut ainsi vous donner jusqu’à 100.000€ sans impôt. À défaut de descendants, un oncle ou une tante peut aussi en faire profiter un neveu ou une nièce. Le total reste toutefois plafonné à 300.000€ par bénéficiaire (article 790 A bis du code général des impôts).
- Un logement neuf ou en VEFA : vous utilisez la somme pour acheter un logement neuf ou en état futur d’achèvement. Des travaux de rénovation énergétique de votre résidence principale ouvrent également droit à l’exonération.
- Un délai de 6 mois : vous affectez la somme à votre projet au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement.
- Un engagement de 5 ans : vous gardez le logement comme résidence principale, ou vous le louez à titre de résidence principale, pendant 5 ans. Sinon, l’administration remet en cause l’exonération.
- Une date limite : le donateur doit verser la somme au plus tard le 31 décembre 2026.
Ce don s’ajoute aux abattements classiques de 100.000€ par parent et par enfant. Avant de signer, faites donc le point avec votre notaire : il sécurisera le don comme l’achat.
Le DPE, désormais au cœur de la négociation
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a plus rien d’une simple annexe du compromis. Il conditionne aujourd’hui la possibilité de louer le bien, et donc sa valeur…
Depuis le 1er janvier 2025, la loi interdit de louer un logement classé G, car elle ne le juge plus décent. Les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, puis les logements classés E le 1er janvier 2034 (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
- Vous achetez pour habiter : un mauvais DPE n’empêche pas l’achat. Anticipez toutefois le coût des travaux et pensez à votre future revente.
- Vous achetez pour louer : vérifiez le calendrier de votre logement et chiffrez les travaux avant de signer.
- Le logement est chauffé à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE tient mieux compte de l’électricité. De nombreux logements ont ainsi gagné une classe sans aucuns travaux. Demandez au vendeur s’il a actualisé son DPE.
Pour une maison classée E, F ou G, le vendeur doit aussi vous remettre un audit énergétique. Ce document propose des scénarios de travaux chiffrés. C’est donc un outil précieux pour négocier le prix.
Précision : le système de notation a changé le 1er janvier 2026. Il changera de nouveau le 1er janvier 2027. Ainsi, un bien auparavant classé E peut se retrouver classé D, sans aucuns travaux…
Ce qui ne change pas : les bons réflexes
Les règles évoluent, mais les fondamentaux d’un achat réussi restent les mêmes :
- Le délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis : vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à vous justifier.
- La condition suspensive d’obtention de prêt, à rédiger avec soin : montant, durée et taux maximum doivent correspondre à votre projet réel. Le taux maximum noté dépend surtout des taux « moyens » du moment. À l’heure où j’écris ces lignes, un taux maximum de 3,90% sur 25 ans n’est pas hors sol…
- La lecture des documents de copropriété : procès-verbaux d’assemblée générale, travaux votés ou envisagés, charges. Les mauvaises surprises se cachent souvent là.
- Le libre choix de votre notaire : votre propre notaire peut vous accompagner, même si le vendeur a le sien. Les émoluments réglementés ne doublent pas pour autant. Voir notre article « Le libre choix de son notaire, même à l’autre bout de la France ».
C’est votre premier achat ? Vous trouverez également de nombreux conseils pratiques dans nos articles « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat immobilier » et « Les étapes de votre acquisition ».
En résumé
Acheter en 2026 coûte un peu plus cher en droits de mutation, sauf pour votre première résidence principale. De plus, le PTZ s’ouvre de nouveau à tout le neuf. Et jusqu’au 31 décembre 2026, un don familial exonéré peut vous aider à acheter dans le neuf. Enfin, le DPE est devenu un critère central de valeur, surtout si vous envisagez de louer.
Vous avez un projet d’achat ? Contactez votre notaire avant de signer le compromis. Il ou elle calculera précisément vos frais et vérifiera les diagnostics. Votre notaire sécurisera ainsi chaque étape de votre acquisition.
Maître Jean-Baptiste BULLET, Octobre 2026, tous droits réservés
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