Vendre et acheter le même jour : les conseils d’un notaire pour réussir sa vente en chaîne

Le camion de déménagement est plein à craquer, et trône sur le parking de l’office notarial. Vous vous apprêtez à vivre une journée parmi les plus stressantes. Aujourd’hui : vous allez vendre et acheter le même jour.

Le moindre grain de sable dans ce rouage pourrait vous rendre sans domicile fixe à la fin de la journée… ! Pourtant, n’ayez crainte : votre notaire est à vos côtés et s’assurera que tout se passe pour le mieux.

Acheter un nouveau logement tout en vendant le précédent le même jour peut être une opération délicate, mais c’est une situation fréquente pour les propriétaires. On parle alors de « vente en chaîne » ou « vente en cascade », où les deux transactions sont directement liées. Pour éviter les imprévus financiers ou logistiques, une organisation rigoureuse est essentielle.

Dans cet article, découvrez comment vendre et acheter le même jour en toute sérénité grâce aux conseils d’un notaire.

 

La vente en chaîne : qu’est-ce que c’est ?

La vente en chaîne désigne une situation dans laquelle la vente de votre bien immobilier actuel permet de financer l’achat d’un nouveau logement. Le produit de la vente sert donc d’apport pour l’achat suivant, rendant les deux transactions interdépendantes. Cette synchronisation permet d’éviter le recours à des solutions coûteuses comme le prêt relais.

Exemple : Monsieur et Madame MARTIN souhaitent vendre leur appartement pour acheter une maison. Le prix de vente de leur appartement constitue l’apport nécessaire pour finaliser l’achat de leur nouvelle maison. Les deux signatures doivent donc être organisées le même jour, avec une coordination parfaite entre les différents acteurs.

Il y a parfois plusieurs « chaînes » entremêlées. J’ai ainsi un jour supervisé deux ventes « en chaîne », qui elles-mêmes découlaient de deux autres ventes. Donc 4 couples « vendeurs-acquéreurs » devant signer sur une plage de 24h. Challengeant, mais nous y sommes parvenus !

 

Pourquoi vendre et acheter le même jour ?

La vente en chaîne présente plusieurs avantages financiers et logistiques.

Un gain financier significatif

• Vous évitez les frais liés à un prêt relais, qui peuvent inclure des intérêts élevés et des assurances supplémentaires.
• En limitant les charges financières, comme le cumul temporaire d’un loyer ou d’un crédit pour deux biens

Une logistique simplifiée

• Vous ne vous retrouvez pas sans logement entre deux transactions.
• Un seul déménagement : pas d’hébergement temporaire chez un proche, ou de location de garde-meubles.

 

Les pièges à éviter et les précautions à prendre

La vente en chaîne peut être complexe, et certains risques doivent être anticipés.

Les risques fréquents

• Une transaction échoue : Si l’un des acheteurs ou vendeurs ne respecte pas ses engagements, ou si la banque des acquéreurs en début de chaîne ne débloque pas les fonds à temps, cela peut bloquer toute la chaîne.
• Des retards administratifs : La simultanéité des signatures nécessite une coordination rigoureuse entre les notaires, les banques et les parties prenantes.

Les solutions pour éviter ces problématiques

• Insérer une condition suspensive : Lors de la rédaction des compromis ou de la promesse de vente, il est crucial d’ajouter une clause qui lie la vente et l’achat. Par exemple : « La vente du bien est conditionnée à la signature de l’acte d’achat d’un autre logement. Un compromis de vente a été signé en date du XX/XX/XXXX. Il a pour condition suspensive l’obtention d’un prêt par l’acquéreur d’un montant de XXXXX€ prévue pour être levée au plus tard le XX/XX/XXXX. »
• Prévoir des délais réalistes, plus longs que la norme : Il est préférable de laisser suffisamment de temps entre le compromis et la signature pour gérer les imprévus (obtention de prêt, diagnostics, etc.). Prévoyez donc un délai de 4 ou 5 mois, au lieu des 3 mois usuels en matière immobilière.
• S’assurer de la solvabilité des parties : Vérifiez que l’acheteur de votre bien dispose des financements nécessaires pour conclure la transaction.
• Bonne entente entre acquéreurs et vendeurs : Il est souvent question de stocker les meubles dans l’un des biens le jour de la vente en chaîne. Certains propriétaires anticipent de quelques jours le déménagement. Cela implique l’accord des vendeurs, qui prennent un risque. En effet, si la vente ne se signe pas, ils ont des meubles qui ne leur appartiennent pas chez eux. Cela pose des problèmes notamment au niveau de l’assurance. Sans compter que leurs acquéreurs ont toute leur vie dans leur garage… ! En tant que « maillons de la chaîne », veillez à donc bien garder une bonne entente avec les vendeurs de votre futur bien, tout comme les acquéreurs de votre bien actuel.

 

Le rôle essentiel du notaire dans une vente en chaîne

Votre notaire sera votre partenaire acteur clé pour réussir une vente en chaîne. Son expertise garantit le bon déroulement des transactions et sécurise les intérêts de toutes les parties.

Coordination des transactions simultanées

Le notaire s’assure que les deux signatures (vente et achat) ont lieu le même jour, dans le bon ordre. Également, il ou elle veille à ce que les fonds soient transférés immédiatement après la signature pour permettre le paiement de l’acquisition. Par ailleurs, si c’est votre premier achat immobilier, n’hésitez pas à consulter notre article « 7 conseils d’un notaire pour réussir son achat immobilier ».

Rédaction des clauses adaptées

Votre agent immobilier ou votre notaire devra insérer dans les compromis des clauses spécifiques, comme les conditions suspensives, pour protéger vos intérêts. Puis, votre notaire s’assurera également que tous les documents juridiques sont conformes et complets dans les deux dossiers.

Superviser les échanges

A chaque étape, votre notaire sera à vos côtés, en identifiant les risques et en proposant des solutions adaptées. Ainsi, il ou elle supervisera la bonne coordination entre les deux dossiers de vente.

Conseils pratiques pour réussir votre vente en chaîne

Voici quelques recommandations pour aborder votre vente en cascade avec sérénité :

Préparez votre dossier en amont :

• Faites évaluer la valeur de votre bien par un professionnel pour fixer un prix réaliste. Si votre prix est trop au-dessus du marché, vous risquez de mettre un délai trop important pour vendre.
• Rassemblez tous les documents nécessaires à la vente (titre de propriété, diagnostics techniques, etc.).
• Mettez en vente suffisamment tôt, en prévenant les potentiels acquéreurs que la vente se fera dans des délais plus longs.
• Obtenez une pré-approbation de votre prêt pour l’achat avec votre banquier ou votre courtier.

Entourez-vous des bons professionnels :

• Vous pouvez faire appel à un notaire expérimenté qui saura coordonner les transactions et sécuriser les actes. Moins il y aura d’interlocuteurs, plus vous aurez de la chance que la vente en chaîne soit facilitée.
• Sollicitez un agent immobilier pour maximiser vos chances de vendre rapidement au bon prix.

Restez flexible :

• Prévoyez une solution temporaire au cas où une transaction serait retardée (hébergement provisoire, location à court terme, etc.).
• Communiquez régulièrement avec les parties des deux côtés pour ajuster les délais si nécessaire.

 

En résumé

Vendre et acheter le même jour est un défi réalisable, à condition de bien s’organiser et de s’entourer des bons professionnels. La vente en chaîne permet de limiter les coûts et de simplifier votre déménagement, mais elle nécessite une anticipation minutieuse pour éviter les imprévus.

Vous envisagez de vous lancer dans une vente en cascade ? Contactez votre notaire dès aujourd’hui pour le ou la prévenir. Vous pourrez ainsi bénéficier de son expertise et sécuriser votre double transaction immobilière. Avec une préparation adaptée, votre projet immobilier de « vente en cascade » peut devenir une réussite totale.

 

Maître Jean-Baptiste BULLET, Novembre 2024, tous droits réservés