Votre parcours d’achat immobilier expliqué étape par étape par un notaire

Image d'illustration: Infographie par SYNERGIE NOTAIRES.

 

L’achat d’un bien immobilier peut parfois sembler être un parcours du combattant, avec ses nombreux termes techniques et ses multiples étapes. C’est une période stressante, emplie d’incertitudes, et lors de son premier achat on navigue un peu à l’aveugle sans savoir à quoi s’attendre. Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Et aujourd’hui, j’aimerais vous guider pas à pas à travers ce processus, de la première visite du bien à la publication de l’acte de vente.

1. Première visite et coup de cœur

Ça y est, vous l’avez trouvé : le bien de vos rêves. Peut-être est-ce un appartement ensoleillé dans un quartier animé, une maison confortable avec un jardin, ou un loft moderne avec une vue imprenable. L’important, c’est que ce bien ait éveillé en vous des émotions positives. N’oubliez pas de bien regarder alentour. Les commerces, les écoles, les voies d’accès, les transports en commun. Il faut aussi prévoir l’avenir. Si vous êtes un jeune couple, peut-être qu’avoir une ou deux chambres supplémentaires serait une bonne chose.

Ce bien coche tous les critères (ou du moins, suffisamment !). C’est le début de l’aventure immobilière, et elle commence par un coup de cœur ! Le propriétaire va-t-il cependant accepter de vous le vendre ?

2. Négociation et offre d’achat

Vous avez un coup de cœur, mais cela ne signifie pas pour autant que le jeu est terminé. Le prix du bien immobilier est souvent un sujet de négociation. Vous devez maintenant vous lancer dans cette étape délicate. Elle nécessite du tact et de la persévérance. Renseignez-vous sur le prix du marché, comparez avec d’autres biens similaires, préparez vos arguments. De nombreuses sources peuvent vous aider à déterminer le juste prix d’un bien en fonction du marché. C’est le cas de la base ETALAB DVF. Il existe aussi la base Patrim sur votre espace impots.gouv.fr rubrique « Autres services ». Vérifiez les prix des transactions près de votre bien cible. N’oubliez pas d’analyser le marché actuel. Par exemple, à l’heure où j’écris ces lignes en juillet 2023, les prix de l’immobilier baissent.

Une fois le prix convenu, vous formaliserez votre intention d’achat par une offre d’achat écrite, qui précisera le prix que vous êtes prêt à payer et les conditions de votre achat.
Mais avant de formuler votre offre, vous devriez lire notre article « 7 conseils d’un notaire pour réussir son premier achat« . Cet article contient de nombreux conseils précis sur les points à vérifier avant d’envoyer votre offre d’achat, qui est une étape clé du processus d’achat immobilier.

3. Signature du compromis de vente

Vous devez surtout ne pas oublier d’obtenir une offre contresignée de votre vendeur. C’est très important. Il doit accepter votre offre et vous l’envoyer signée à son tour.

Après que l’offre d’achat a été acceptée par le vendeur, vient une étape tout aussi importante. La signature de la promesse (ou du compromis) de vente va pouvoir intervenir. Ce document, aussi appelé « avant-contrat », est le premier acte juridique qui engage l’acheteur et le vendeur. Il précise les éléments essentiels de la vente. Il va lister la description du bien, le prix, la date prévue pour la signature de l’acte de vente et les conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier par l’acquéreur. Le compromis de vente est un document clé, qui pose les bases de la transaction. Il peut être soit rédigé par un notaire, soit par une agence immobilière, si celle-ci a pour habitude de les rédiger, ce qui n’est pas systématique.

4. Recherche de financement

Tout le monde n’a pas la chance d’avoir gagné au Loto. L’acquéreur dispose généralement de 60 jours après la signature du compromis pour obtenir son prêt immobilier. C’est une étape souvent source d’anxiété, mais essentielle pour concrétiser l’achat. Vous devez régulièrement prendre des nouvelles auprès de votre banquier(e) ou de votre courtier(e). Vous obtiendrez généralement rapidement un accord de principe de votre banque quant à votre crédit. Mais cela ne sera pas suffisant: c’est l’offre de prêt éditée qui permettra de lever la condition suspensive d’obtention de prêt. Vous saurez que c’est ce document, car votre banquier(e) vous précisera que vous ne pouvez pas la signer avant le 11ème jour. Dès le 1er jour où vous l’avez entre vos mains, vous devez l’envoyer à votre notaire. Même si ce n’est pas version signée. Votre notaire pourra alors prévenir le vendeur, ou le notaire de votre vendeur.

5. Signature de l’acte de vente

Après avoir obtenu votre prêt, l’heure est enfin venue. Il est temps de signer l’acte de vente ! C’est le grand jour où vous devenez officiellement propriétaire de votre bien. Si vous aviez signé une promesse de vente chez le notaire, vous rendez à nouveau à son office notarial. Si vous aviez signé un compromis de vente auprès d’une agence immobilière, ce sera votre première signature chez le notaire. Le notaire vous reçoit, et lit l’acte authentique de vente, qui sera votre futur titre de propriété. Généralement, la signature se fait en présence des vendeurs et des acquéreurs. Il y a également l’agence immobilière s’il y en a une, et le notaire de vos vendeurs s’ils en ont un différent du vôtre. La présence n’est cependant pas obligatoire : dans la plupart des cas, un(e) absent(e) peut se faire représenter par une procuration. L’office notarial pourra vous préparer cette procuration en amont de la signature. Cette procédure de rédaction de procuration peut engendrer des frais.

A l’issue de ce rendez-vous, chaque partie signe, puis le ou les notaires: vous êtes propriétaires ! Si le bien acquis n’est pas loué, vous récupérez les clés et pouvez désormais librement disposer de votre bien.

6. La publication de l’acte de vente au service de la publicité foncière

Après la signature de votre titre de propriété, le notaire a également pour mission de le faire publier au service de la publicité foncière (anciennement appelé Bureau des Hypothèques). C’est une étape clé dans le processus d’achat d’un bien immobilier, car elle rend la vente opposable à tous, c’est-à-dire que personne ne peut ignorer cette vente. Lors de cette formalité qui se fait dans le mois suivant la signature, le notaire envoie une copie de l’acte authentique de vente au service de la publicité foncière compétent, qui l’inscrit au fichier immobilier. Le fichier immobilier recense tous les propriétaires de tous les biens immobiliers en France, qu’il s’agisse de parcelles ou de lots de copropriété. Ce fichier immobilier est exclusivement alimenté par les Notaires de France, sauf de très rares exceptions (décisions de justice, collectivités publiques, …).
Cette démarche est entièrement effectuée le notaire qui a reçu l’acte, témoignant une fois de plus de son rôle essentiel dans la sécurisation de toute transaction immobilière.

Retrouvez plus d’informations sur la publication d’un acte notarié au fichier immobilier sur le site de la Chambre des Notaires de Paris.

Pour résumer

L’achat immobilier est un parcours semé d’étapes et de décisions importantes. Votre notaire sera alors votre allié précieux pour vous accompagner et vous conseiller tout au long de cette aventure. N’hésitez pas à contacter votre notaire pour toute question sur votre projet immobilier.

Juillet 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.