Copropriété : Qui paye les travaux votés en AG avant la signature de l’acte authentique de vente ?

 

Introduction

Cher(e)s lecteur(rice)s,

Je suis Maître Jean-Baptiste BULLET, notaire à CHEVILLY-LARUE (94). Dans mon métier, j’ai pu constater que l’achat d’un bien en copropriété génère souvent de nombreuses interrogations. L’une d’elle revient souvent. C’est la prise en charge des travaux votés en Assemblée Générale (AG) avant la signature de l’acte authentique de vente. Qui paye les travaux votés avant la vente ?
C’est effectivement un sujet complexe et qui mérite d’être éclairci, raison pour laquelle j’ai écrit cet article. Regardons donc ensemble quelques éléments de réponse.

 

Comprendre la copropriété

Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, il faut avoir à l’esprit que vous ne devenez pas propriétaire uniquement de votre logement. Vous achetez certes vos parties privatives (appartement, cave, parking…), mais également une fraction des parties communes de l’immeuble. C’est ce qu’on appelle votre « quote-part ».
Ainsi, tous les travaux relatifs à ces parties communes vous concernent directement. Dès que vous deviendrez propriétaires, vous devrez régler un pourcentage de tous les travaux mis en œuvre dans les parties communes. Ce pourcentage est calculé en fonction des tantièmes de copropriété que vous achetez en même temps que vos parties privatives. Votre notaire indiquera ce pourcentage dans votre titre de propriété. Comme vous allez devoir régler ces travaux, il est important de bien comprendre comment fonctionne la copropriété. Et de s’intéresser de près aux décisions prises lors de l’AG, qui est donc le point de départ de ces travaux.

 

Qui paye les travaux votés avant la vente ?

La règle générale est simple. Les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 nous la précisent. Les travaux sur les parties communes sont à la charge de celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds. C’est donc celui qui est propriétaire au moment où le syndic appelle le coût des travaux, qui paye.

Tous les travaux votés avant le compromis / la promesse de vente restent à la charge du vendeur. Et cela même si une partie sera payée après la vente. Le vendeur en remboursera le montant à l’acquéreur chez le notaire le jour de la signature.
Cependant, la situation peut se compliquer lorsque les travaux ont été votés en AG avant la signature de l’acte authentique de vente.
La loi est précise. Si les travaux sont votés entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique, ils sont à la charge de l’acquéreur. Mais à la seule condition que la convocation à l’AG lui ait été notifiée par le vendeur.

En revanche, il faut bien noter que ces règles ne sont pas d’ordre public. Cela signifie que le vendeur et l’acquéreur peuvent ensemble convenir quelque chose de différent. Cela fait l’objet des négociations entre vendeur et acquéreur avant la signature de l’avant-contrat de vente.

 

L’importance de la notification

Le délai entre les signatures de l’avant-contrat et l’acte authentique de vente est généralement de trois mois.
Dans le cas où le syndic convoque une AG entre ces deux dates, le vendeur doit effectuer une notification à l’acquéreur.

Deux conditions doivent être respectées:

• Le vendeur doit envoyer la convocation, avec l’ordre du jour, à l’acquéreur;
• Le vendeur doit aussi envoyer le pouvoir signé à l’acquéreur, à son nom. L’acquéreur doit en effet pouvoir se présenter à l’AG, et pouvoir y voter.

Si ces deux conditions sont réunies, les travaux votés seront à la charge de l’acquéreur.
Dans le cas contraire, le vendeur devra payer ces travaux. Mais comme nous l’avons vu précédemment : le syndic appelle les fonds pour les travaux au propriétaire à l’instant t. C’est l’acquéreur qui recevra les appels de fonds. Dans ce cas-là, le vendeur remboursera le montant de ces travaux à l’acquéreur. Ce remboursement se fera à la signature de l’acte authentique de vente, dans le décompte des proratas.
N’hésitez pas à aller lire notre article détaillé sur le sujet des proratas.

Il est donc primordial de bien lire tous les documents relatifs à la vente avant de signer un compromis de vente.

Si vous êtes vendeur(se), assurez-vous de notifier à l’acquéreur toutes les décisions prises en AG concernant les travaux. Cela évitera des malentendus et des conflits ultérieurs. N’oubliez pas de bien respecter ces deux conditions, sinon vous devrez payer les travaux votés à cette AG.

Si vous êtes sur le point d’acheter un bien en copropriété, assurez-vous d’être bien informé(e) sur la date prévisible de la prochaine AG. Et renseignez-vous sur tous les travaux éventuels qui seront probablement votés lors de cette prochaine AG. Et donc interrogez-vous sur qui sera responsable de leur paiement.

 

Conclusion

En conclusion, la question de la prise en charge des travaux votés en AG avant la signature de l’acte authentique de vente en copropriété est complexe et dépend de plusieurs facteurs. Il est essentiel de bien s’informer et de lire attentivement tous les documents relatifs à la vente. N’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel pour vous aider dans cette démarche. Je reste à votre disposition pour toute question ou conseil sur cette thématique.

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Juin 2023, Jean-Baptiste BULLET, tous droits réservés.