Audit énergétique obligatoire au 1er avril 2023: 3 questions posées à un notaire

Un changement majeur arrive dans le domaine de l’immobilier en France : le nouvel audit énergétique obligatoire pour les logements classés F et G entrera en vigueur le 1er avril 2023. Si vous êtes un particulier ayant un projet de vente ou d’achat immobilier, ou un professionnel du secteur, cet article est pour vous.

• En quoi consiste ce nouveau diagnostic « Audit énergétique » ?
• Quelle est la différence entre le DPE et l’Audit énergétique ?
• J’ai signé un avant-contrat avant le 1er avril 2023, mais l’acte authentique de vente va se signer après cette date, dois-je faire réaliser ce diagnostic avant la vente ?

En qualité de notaire, voici les 3 questions qui m’ont été le plus souvent posées au cours des semaines écoulées.

 

 

En quoi consiste ce nouveau diagnostic « Audit énergétique » ?

 

Une nouvelle réglementation entre en vigueur en France le 1er avril 2023 et concerne l’audit énergétique obligatoire pour les ventes immobilières de logements classés F et G du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

L’audit énergétique est obligatoire en cas de vente.
L’audit énergétique n’est pas obligatoire en cas de location.

L’audit énergétique concerne les biens en monopropriété (ex : maisons individuelles).
L’audit énergétique ne concerne pas les biens en copropriété (ex : appartements dans un immeuble divisé en lots avec un règlement de copropriété).

Il s’agit d’un diagnostic qui est une évaluation approfondie de la performance énergétique d’un logement, permettant d’identifier les sources de consommation et de déperdition d’énergie et de proposer des solutions d’améliorations pour les réduire. Dans le cadre de cette nouvelle réglementation, tous les logements classés F et G mis en vente devront avoir fait l’objet d’un audit énergétique réalisé par un professionnel certifié. Le résultat de cet audit devra être communiqué aux futurs acquéreurs dès l’étape de l’avant-contrat, c’est-à-dire du compromis ou de la promesse de vente.

Il est important de noter que cette obligation s’applique uniquement aux logements en monopropriété classés F et G du DPE, considérés comme des « passoires thermiques/énergétiques ».
Les autres logements catégories A à E du DPE, ou ceux en copropriété, ne sont pas concernés par cette nouvelle réglementation.

 

 

Quelle est la différence entre le DPE et l’Audit énergétique ?

 

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est une évaluation simplifiée de la performance énergétique d’un logement, basée sur des critères tels que la consommation d’énergie annuelle, les émissions de gaz à effet de serre, l’isolation thermique, la ventilation… Son résultat se présente sous la forme d’une étiquette énergétique allant de A à G, permettant de mesurer la performance énergétique du logement.

L’Audit énergétique est, quant à lui, une évaluation plus approfondie et plus précise qui permet d’identifier les sources de consommation et de déperdition d’énergie d’un logement, ainsi que les solutions pour les réduire. Il est également réalisé par un professionnel, mais nécessite des mesures et des analyses plus détaillées que le DPE. Les résultats de l’audit énergétique permettent d’obtenir des recommandations concrètes et personnalisées pour améliorer la performance énergétique du logement.

 

 

J’ai signé un avant-contrat avant le 1er avril 2023, mais l’acte authentique de vente va se signer après cette date, dois-je faire réaliser ce diagnostic avant la vente ?

 

« Non, mais ».

Le Gouvernement est clair : « Les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G n’auront pas à produire d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de vente, signés avant cette date. »

Le décret du 4 mai 2022 modifié par celui du 9 août 2022 vise les « promesses » de vente telles qu’entendues par l’article 1589 du Code Civil. Le décret entend par « promesse » de vente l’accord du vendeur et de l’acquéreur sur la chose et sur le prix, alors que les professionnels de l’immobilier que nous sommes aurions plutôt tendance à entendre le mot « promesse » comme la fameuse promesse unilatérale de vente notariée. Or là, moi, je lis l’inverse !

Les compromis de vente entraînent généralement un accord synallagmatique (= des deux parties) sur la chose et le prix, alors que dans nos promesses unilatérales notariées généralement seul le vendeur s’engage, l’acquéreur (appelé d’ailleurs « bénéficiaire ») n’a qu’une option d’achat. Ne pourrait-on pas considérer que seule la levée de l’option du bénéficiaire intervenue avant le 1er avril 2023 crée le caractère synallagmatique ?

Toujours est-il que comme le souligne très justement le Cridon Nord-Est, attention à cette clause usuelle que nous insérons généralement tous par défaut dans nos compromis et nos promesses de vente, selon laquelle « si un nouveau diagnostic venait à entrer en vigueur, le propriétaire s’engage à le faire établir à ses frais et le fournir à l’acquéreur ».
Car dans ce cas, le vendeur se serait imposé tout seul une obligation conventionnelle que le décret ne lui fixait pas !
A donc éviter dans nos rédactions pour les jours à venir.

Il subsiste donc une légère incertitude sur la situation.
Mais force est de constater qu’elle ne devrait guère peser trop longtemps puisque dans moins de 2 semaines ladite date du 1er avril sera de toute manière dépassée…

Article rédigé 18 mars 2023
Me Jean-Baptiste BULLET, Notaire à CHEVILLY-LARUE (94)