Cher(e) client(e) acquéreur d’un bien immobilier,
Cet article vient d’un constat simple : souvent les sommes que l’on doit rembourser, en tant qu’acquéreur, lors de la signature de l’acte authentique de vente, sont mal appréhendées par mes clients acquéreurs, notamment lors de leur tout premier achat. Et pour cause! C’est quand même sacrément obscur et compliqué…
Découvrez cet article au travers d’une vidéo réalisée par votre notaire:
Permettez-moi de vous faire un petit topo « version notaire » des sommes qui peuvent faire l’objet d’un remboursement lors de la signature de votre acquisition immobilière. Précision: Il est à noter que ce développement tiendra compte des usages habituels, mais qu’il est tout à fait possible de négocier avec son vendeur de ne pas rembourser l’une ou plusieurs de ces sommes, mais cela doit être fait dès avant le compromis/promesse et intégré noir sur blanc dans ce(tte) dernier(e).
« Question: Le notaire m’a demandé d’amener mon chéquier à la vente, pourquoi? »
Voici le détail, et les raisons, des sommes que vous devez rembourser à votre vendeur lors d’un achat immobilier.
Pour notre exemple: nous partons du principe que vous signez l’acte authentique de vente un 21 mai 2020, qu’il s’agit d’un appartement en copropriété, et qu’il est loué 500€ par mois.
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Prorata de taxe foncière: L’administration fiscale ne connaît que le propriétaire d’un bien au 1er janvier de l’année en cours. Si j’achète un bien le 21 mai 2020, alors les impôts ne m’écriront pas à l’automne 2020 pour m’envoyer la Taxe Foncière (TF), la fameuse taxe du propriétaire: ils écriront à mon vendeur. Donc comme c’est mon vendeur qui va la recevoir, ce sera à lui de la payer. Or, pour que ce soit « juste », je vais lui rembourser la taxe foncière du 21 mai 2020 (date de mon achat) jusqu’au 31 décembre 2020, afin de lui provisionner par avance la somme qu’il aura à payer à l’automne prochain. Ce sera lui qui paiera toute la TF à l’automne, même s’il a vendu 5 mois avant. Et comme on ne connaîtra qu’à l’automne le montant de la TF 2020, et bien le notaire va demander au vendeur la TF 2019 et utilisera cette base de calcul pour le prorata. NB: Seule la Taxe Foncière fait l’objet d’un remboursement au prorata, pas la Taxe d’Habitation.
Ex: Je signe le 21 mai 2020. La TF 2019 était de 1500€. Il reste 224 jours dans l’année, je dois donc rembourser 1500 x 224 / 366 jours = 918,03€ à mon vendeur au titre du prorata de Taxe Foncière.
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Prorata de charges de copropriétés: Si j’achète un bien compris dans une copropriété (ex: appartement), les charges de copropriété sont appelées au propriétaire par le syndic tous les trimestres, par avance. Le syndic aura écrit à mon vendeur mi-mars pour lui appeler les charges du 2ème trimestre (avril + mai + juin). Comme il a payé le trimestre, mais que j’achète le 21 mai, je dois donc lui rembourser les charges de copropriété du 21 mai 2020 au 30 juin 2020, soit 40 jours restants.
Ex: les charges de copropriété sont de 550€, je rembourse donc 550 x 40 / 91 (jours dans le trimestre) = 241,76€ à mon vendeur au titre du prorata de charges de copropriété.
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Fonds de roulement/réserve et fonds de travaux: De la même manière qu’un notaire ne peut avancer d’argent à ses clients, un syndic de copropriété n’a pas le droit, par essence, de faire des avances aux copropriétaires sur les dépenses de la copropriétés. Ainsi, le fonds de réserve (aussi appelé fond de roulement) est une avance de trésorerie que font les copropriétaires généralement chaque trimestre, en plus des appels « classiques » de charges, afin de pouvoir faire face à des situations urgentes ou des dépenses qui ne nécessiteraient pas qu’on convoque une AG. Ex: réparer une fuite et payer le plombier, ou alors changer une ampoule… Le fonds de travaux, quant à lui, existe depuis la Loi ALUR de 2014 dans les copropriétés qui l’ont voté en AG et doit être au minimum de 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Ce fonds de travaux, quant à lui, sert à être utilisé en priorité pour financer des travaux, souvent lourds (comme un ravalement) et permet d’adoucir un peu la facture lors des différents appels trimestriels.
Le fonds de roulement fait quasi-systématiquement l’objet d’un remboursement de l’acquéreur au vendeur, et le fonds de travaux, parfois, cela dépend de vos négociations ou des usages de votre notaire ou votre agent immobilier rédacteur du compromis. Pour ma part, je fais toujours rembourser le fonds de travaux aussi, car finalement vous ne le perdez pas: comme vous reprenez le flambeau du vendeur par rapport au syndic, le syndic va rayer le nom du vendeur et mettre votre nom à sa place: vous récupérez donc le montant du fonds de roulement et du fonds de travaux.
Ex: sur l’état daté reçu du syndic, le notaire lit que le fonds de roulement est de 205,51€ et le fonds de travaux rattaché aux 3 lots que j’achète est de 184,49€. Je rembourse donc 390€ à mon vendeur au titre du fonds de roulement et du fonds de travaux, et au syndic, je deviens bénéficiaire d’une avance de trésorerie de 390€. Je n’ai donc, au final, rien perdu réellement.
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Travaux votés en Assemblée Générale: De manière légale, comme dans la plupart des dérogations conventionnelles, les travaux votés avant la signature du compromis/promesse de vente demeurent à la charge du vendeur. Et cela, même si la vente se fait avant que tous les appels aient été faits. En effet, lorsque des travaux sont votés, le syndic appellera tous les trimestres, en plus des charges de copropriété classique, une partie des appels de fonds pour travaux. Certains travaux, souvent lourds, comme un ravalement, peuvent s’étaler sur 4, 6, voire 8 trimestres! Mais que se passe-t-il si j’achète un bien alors que le vendeur n’a payé que 2 appels de travaux sur les 8 en tout? Et bien il faudra que mon vendeur me rembourse les 6 appels à venir, car le syndic me les appellera à moi, tous les trimestres, pendant encore 6 trimestres. Cette fois-ci, c’est le vendeur qui me remboursera les 6/8èmes du montant total des travaux affectés à mes lots acquis, et pendant encore 6 trimestres je paierai 1/8ème des travaux votés.
Ex: mon vendeur m’informe qu’il a voté l’an dernier un ravalement pour un montant total le concernant de 4.200€. Les appels de fond s’étaleront sur 2 ans, soit 8 trimestres, à raison de 525€ par trimestre. Mon vendeur a payé déjà deux appels de travaux, il en reste donc 6 à venir. Il va donc me rembourser 6×525€ = 3.150€ à la vente, que je garderai bien précieusement sur un compte car tous les trimestres à venir il faudra que je paye au syndic, en plus de mes charges classiques, 525€.
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SI LE BIEN EST LOUÉ: Dépôt de garantie. Si j’achète un appartement loué, le vendeur devra me rembourser le dépôt de garantie versé par le locataire. En effet lorsque le locataire est entré dans les lieux, il a versé un dépôt de garantie (souvent appelé « caution », à tort d’ailleurs), pour m’assurer une (mince) compensation en cas de dégradation de sa part. Ainsi, si le bien est vendu en cours de bail, lorsque le locataire partira, ce sera à moi de lui rembourser son dépôt de garantie.
Ex: Mon vendeur me rembourse donc 500€ au titre du dépôt de garantie, que je devrai à mon tour rembourser au locataire lorsqu’il partira.
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SI LE BIEN EST LOUÉ: Prorata de loyer. Si j’achète un appartement loué le 21 mai 2020, il faudra que mon vendeur me rembourse le prorata de 10 jours de loyer, du 21 mai au 31 mai 2020, car il a encaissé, par avance donc dès le 1er mai, le loyer du mois de tout le mai. Evidemment, ce sera l’inverse si le loyer est à terme échu, c’est à dire payé à la fin de chaque mois (mais c’est tout de même assez rare).
Ex: Signature le 21 mai 2021, mon vendeur me rembourse donc 500€ x 10 / 31 = 161,29€.
Conclusion:
Ainsi, vous le voyez bien, il peut y avoir de très nombreuses raisons qui justifient qu’une partie doive de l’argent à l’autre le jour de la vente, et c’est donc pour cette raison que votre notaire vous demandera d’amener votre chéquier à la signature. N’hésitez pas à solliciter de sa part quelques jours avant le rendez-vous, qu’il vous adresse par mail, en plus du projet d’acte de vente, le « décompte des proratas » ainsi que l’état daté du syndic et la taxe foncière afin que vous puissiez prendre le temps de bien tout décortiquer et poser vos questions au RDV, plutôt que de simplement faire un chèque sans trop savoir pourquoi.
Voilà, j’espère que cela aura pu vous éclairer un petit peu sur ces fameux « proratas » bien souvent obscurs,
Sur ce, je vous souhaite un excellent achat immobilier, avec votre notaire à vos côtés !
Bien cordialement,
Jean-Baptiste BULLET
Notaire
