Jean-Baptiste BULLET Notaire - CHEVILLY-LARUE

L'office vous informe

Achat immobilier: "Le remboursement des proratas, quèsaco?" A la signature, mon notaire m'a demandé d'amener mon chéquier afin de "rembourser au vendeur les proratas". Découvrez dans ce post les méthodes de calcul et les raisons qui peuvent pousser une partie à rembourser à l'autre des sommes en même temps que l'on signe l'acte de vente définitif. Lire la suite

[REMBOURSEMENT DES PRORATAS LE JOUR DE LA SIGNATURE CHEZ LE NOTAIRE?]


Bonjour à tous,

Ce post part d'un constat: souvent les sommes que l'on doit rembourser, en tant qu'acquéreur, lors de la signature de l'acte authentique de vente, sont mal appréhendées par mes clients, notamment lors de leur tout premier achat. Et pour cause! C'est quand même sacrément obscur et compliqué...

Précision: Il est à noter que ce développement tiendra compte des usages habituels, mais qu'il est tout à fait possible de négocier avec son vendeur de ne pas rembourser l'une ou plusieurs de ces sommes, mais cela doit être fait dès avant le compromis/promesse et intégré noir sur blanc dans ce(tte) dernier(e).

"Question: Le notaire m'a demandé d'amener mon chéquier à la vente, pourquoi?"

Voici le détail, et les raisons, des sommes que vous devez rembourser à votre vendeur lors d'un achat immobilier. 
Pour notre exemple: nous partons du principe que vous signez l'acte authentique de vente un 21 mai 2020, qu'il s'agit d'un appartement en copropriété, et qu'il est loué 500€ par mois.

- Prorata de taxe foncière: L'administration fiscale ne connaît que le propriétaire d'un bien au 1er janvier de l'année en cours. Si j'achète un bien le 21 mai 2020, alors les impôts ne m'écriront pas à l'automne 2020 pour m'envoyer la Taxe Foncière (TF), la fameuse taxe du propriétaire: ils écriront à mon vendeur. Donc comme c'est mon vendeur qui va la recevoir, ce sera à lui de la payer. Or, pour que ce soit "juste", je vais lui rembourser la taxe foncière du 21 mai 2020 (date de mon achat) jusqu'au 31 décembre 2020, afin de lui provisionner par avance la somme qu'il aura à payer à l'automne prochain. Ce sera lui qui paiera toute la TF à l'automne, même s'il a vendu 5 mois avant. Et comme on ne connaîtra qu'à l'automne le montant de la TF 2020, et bien le notaire va demander au vendeur la TF 2019 et utilisera cette base de calcul pour le prorata. NB: Seule la Taxe Foncière fait l'objet d'un remboursement au prorata, pas la Taxe d'Habitation.
Ex: Je signe le 21 mai 2020. La TF 2019 était de 1500€. Il reste 224 jours dans l'année, je dois donc rembourser  1500 x 224 / 366 jours = 918,03€ à mon vendeur au titre du prorata de Taxe Foncière.

- Prorata de charges de copropriétés: Si j'achète un bien compris dans une copropriété (ex: appartement), les charges de copropriété sont appelées au propriétaire par le syndic tous les trimestres, par avance. Le syndic aura écrit à mon vendeur mi-mars pour lui appeler les charges du 2ème trimestre (avril + mai + juin). Comme il a payé le trimestre, mais que j'achète le 21 mai, je dois donc lui rembourser les charges de copropriété du 21 mai 2020 au 30 juin 2020, soit 40 jours restants. 
Ex: les charges de copropriété sont de 550€, je rembourse donc 550 x 40 / 91 (jours dans le trimestre) = 241,76€ à mon vendeur au titre du prorata de charges de copropriété.

- Fonds de roulement/réserve et fonds de travaux: De la même manière qu'un notaire ne peut avancer d'argent à ses clients, un syndic de copropriété n'a pas le droit, par essence, de faire des avances aux copropriétaires sur les dépenses de la copropriétés. Ainsi, le fonds de réserve (aussi appelé fond de roulement) est une avance de trésorerie que font les copropriétaires généralement chaque trimestre, en plus des appels "classiques" de charges, afin de pouvoir faire face à des situations urgentes ou des dépenses qui ne nécessiteraient pas qu'on convoque une AG. Ex: réparer une fuite et payer le plombier, ou alors changer une ampoule... Le fonds de travaux, quant à lui, existe depuis la Loi ALUR de 2014 dans les copropriétés qui l'ont voté en AG et doit être au minimum de 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Ce fonds de travaux, quant à lui, sert à être utilisé en priorité pour financer des travaux, souvent lourds (comme un ravalement) et permet d'adoucir un peu la facture lors des différents appels trimestriels. 
Le fonds de roulement fait quasi-systématiquement l'objet d'un remboursement de l'acquéreur au vendeur, et le fonds de travaux, parfois, cela dépend de vos négociations ou des usages de votre notaire ou votre agent immobilier rédacteur du compromis. Pour ma part, je fais toujours rembourser le fonds de travaux aussi, car finalement vous ne le perdez pas: comme vous reprenez le flambeau du vendeur par rapport au syndic, le syndic va rayer le nom du vendeur et mettre votre nom à sa place: vous récupérez donc le montant du fonds de roulement et du fonds de travaux. 
Ex: sur l'état daté reçu du syndic, le notaire lit que le fonds de roulement est de 205,51€ et le fonds de travaux rattaché aux 3 lots que j'achète est de 184,49€. Je rembourse donc 390€ à mon vendeur au titre du fonds de roulement et du fonds de travaux, et au syndic, je deviens bénéficiaire d'une avance de trésorerie de 390€. Je n'ai donc, au final, rien perdu réellement.

- Travaux votés en Assemblée Générale: De manière légale, comme dans la plupart des dérogations conventionnelles, les travaux votés avant la signature du compromis/promesse de vente demeurent à la charge du vendeur. Et cela, même si la vente se fait avant que tous les appels aient été faits. En effet, lorsque des travaux sont votés, le syndic appellera tous les trimestres, en plus des charges de copropriété classique, une partie des appels de fonds pour travaux. Certains travaux, souvent lourds, comme un ravalement, peuvent s'étaler sur 4, 6, voire 8 trimestres! Mais que se passe-t-il si j'achète un bien alors que le vendeur n'a payé que 2 appels de travaux sur les 8 en tout? Et bien il faudra que mon vendeur me rembourse les 6 appels à venir, car le syndic me les appellera à moi, tous les trimestres, pendant encore 6 trimestres. Cette fois-ci, c'est le vendeur qui me remboursera les 6/8èmes du montant total des travaux affectés à mes lots acquis, et pendant encore 6 trimestres je paierai 1/8ème des travaux votés. 
Ex: mon vendeur m'informe qu'il a voté l'an dernier un ravalement pour un montant total le concernant de 4.200€. Les appels de fond s'étaleront sur 2 ans, soit 8 trimestres, à raison de 525€ par trimestre. Mon vendeur a payé déjà deux appels de travaux, il en reste donc 6 à venir. Il va donc me rembourser 6x525€ = 3.150€ à la vente, que je garderai bien précieusement sur un compte car tous les trimestres à venir il faudra que je paye au syndic, en plus de mes charges classiques, 525€.

- SI LE BIEN EST LOUÉ: Dépôt de garantie. Si j'achète un appartement loué, le vendeur devra me rembourser le dépôt de garantie versé par le locataire. En effet lorsque le locataire est entré dans les lieux, il a versé un dépôt de garantie (souvent appelé "caution", à tort d'ailleurs), pour m'assurer une (mince) compensation en cas de dégradation de sa part.Ainsi, si le bien est vendu en cours de bail, lorsque le locataire partira, ce sera à moi de lui rembourser son dépôt de garantie. 
Ex: Mon vendeur me rembourse donc 500€ au titre du dépôt de garantie, que je devrai à mon tour rembourser au locataire lorsqu'il partira.

- SI LE BIEN EST LOUÉ: Prorata de loyer. Si j'achète un appartement loué le 21 mai 2020, il faudra que mon vendeur me rembourse le prorata de 10 jours de loyer, du 21 mai au 31 mai 2020, car il a encaissé, par avance donc dès le 1er mai, le loyer du mois de tout le mai. Evidemment, ce sera l'inverse si le loyer est à terme échu, c'est à dire payé à la fin de chaque mois (mais c'est tout de même assez rare).
Ex: Signature le 21 mai 2021, mon vendeur me rembourse donc 500€ x 10 / 31 = 161,29€.

Conclusion:
Ainsi, vous le voyez bien, il peut y avoir de très nombreuses raisons qui justifient qu'une partie doive de l'argent à l'autre le jour de la vente, et c'est donc pour cette raison que votre notaire vous demandera d'amener votre chéquier à la signature. N'hésitez pas à solliciter de sa part quelques jours avant le rendez-vous, qu'il vous adresse par mail, en plus du projet d'acte de vente, le "décompte des proratas" ainsi que l'état daté du syndic et la taxe foncière afin que vous puissiez prendre le temps de bien tout décortiquer et poser vos questions au RDV, plutôt que de simplement faire un chèque sans trop comprendre pourquoi.

Voilà, j'espère que cela aura pu vous éclairer un petit peu sur ces fameux "proratas" bien souvent obscurs,

Sur ce, je vous souhaite un bon achat immobilier, en toute sécurité avec votre notaire à vos côtés ! 

Maître Jean-Baptiste BULLET
Notaire

Intervention Conférence: Le Notariat et le monde de l’entreprise Maître BULLET a participé à la conférence "Le Notariat et le monde de l’entreprise" aux côtés du Professeur Mustapha MEKKI, Directeur Général de l'INFN et Professeur à l'Université Paris XIII, Maître Jean-François HUMBERT, Président du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), Maître Bertrand SAVOURÉ, Président de la chambre des Notaires de Paris, et Maître Frédéric GERBET, Président du Mouvement Jeune Notariat (MJN) Lire la suite

Maître BULLET est intervenu en Septembre 2019 à la conférence "Le Notariat et le monde de l’entreprise" aux côtés du Professeur Mustapha MEKKI, Directeur Général de l'INFN et Professeur à l'Université Paris XIII, Maître Jean-François HUMBERT, Président du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), Maître Bertrand SAVOURÉ, Président de la chambre des Notaires de Paris, et Maître Frédéric GERBET, Président du Mouvement Jeune Notariat (MJN).
 

Conseil du Coin - "Le notaire 2.0" Me BULLET et Me GAMARD invités de l'émission "Le Notaire 2.0" Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET et Me Olivier GAMARD ont participé à l'émission du Conseil du Coin (à retrouver chaque lundi sur leur site internet http://conseilducoin.fr et leur page Facebook) autour du thème "Le Notaire 2.0". Vous pourrez retrouver cette émission ici : https://www.facebook.com/conseilducoin/videos/765709777109804/

Conseil du Coin - "Les points essentiels du 1er achat immobilier" Me BULLET et Mme RABAN invités de l'émission "Les points essentiels du 1er achat immobilier" Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET et Mme Anne RABAN ont participé à l'émission du Conseil du Coin (à retrouver chaque lundi sur leur site internet http://conseilducoin.fr et leur page Facebook) autour du thème "Les points essentiels du premier achat immobilier". Vous pourrez retrouver cette émission ici : https://www.facebook.com/conseilducoin/videos/287026345354363

Interview MICROSOFT & FIDUCIAL Me Jean-Baptiste BULLET invité de MICROSOFT et FIDUCIAL Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET était l'invité des équipes de MICROSOFT et de FIDUCIAL INFORMATIQUE pour le tournage de l'émission webinaire "Surface Labs Episode 6" autour des nouvelles technologies au service de l'office notarial. Retrouvez l'intégralité de l'émission à ce lien: https://www.youtube.com/watch?v=QNFyhLpD2rk

Retour sur la création d'étude - Interview Maître JB BULLET par FIDUCIAL Maître Jean-Baptiste BULLET est revenu sur ses expériences de création d'office en compagnie de Nicolas NICOLAÏDES et de Mickaël PARTOUCHE de FIDUCIAL Informatique (Lien de la vidéo ci-dessous) Lire la suite

Suite à la parution de son "Guide à l'usage du notaire créateur" aux éditions Lextenso-Defrénois, Maître Jean-Baptiste BULLET est revenu sur son expérience de création d'office en compagnie de Nicolas NICOLAÏDES et de Mickaël PARTOUCHE de FIDUCIAL Informatique.

Lien de la vidéo: https://www.youtube.com/watch?v=9btwC5Effps

 

Actualités

31/03/2020 Urgence corona : 36 20 code notaire Lire la suite
C'est la ligne de coeur des notaires de France. Dès demain et jusqu'au 30 avril, ces experts répondront à toutes vos questions.

Ces officiers publics sont à votre écoute  du lundi au vendredi de 15 h à 17 h  pour vous conseiller gratuitement sur toutes vos problématiques familiales et patrimoniales (immobilier, entreprise, formalités en cas de décès, succession, impôt, situation internationale ...).

Pour en bénéficier, il vous suffit de composer le « 36 20* » et de dire « notaire ».

Jean-François Humbert, Président du Conseil supérieur du notariat (CSN) a par ailleurs rappelé que ces experts poursuivaient leur activité, qu'ils "restaient joignables par téléphone, par courrier, par mail ou visioconférence."

30/03/2020 Immobilier en période de crise : des taux plus bas que jamais ! Lire la suite
Paradoxe de cette situation de crise, les taux des crédits immobiliers pourraient conserver leur niveau historiquement bas voire battre de nouveaux records à la baisse. Explications.

Les bourses du monde entier s’effondrent et la Banque centrale européenne (BCE) débloque 750 milliards d'euros, entraînant une baisse sans précédent des taux d’OAT (Obligations assimilables au Trésor) sur lesquels sont indexés les taux des crédits immobiliers. Cette crise permet aux banques de disposer de ressources abondantes à bas prix. Les futurs acquéreurs pourront donc en profiter dès que l’activité reprendra. Ce phénomène devrait également contribuer à maintenir la demande sur le marché immobilier et donc les volumes et les prix.

À condition toutefois que les aides aux entreprises et aux particuliers aient été suffisantes, durant la crise, pour que les éventuels acquéreurs soient encore en mesure de finaliser leur projet.

27/03/2020 Versement d’une aide de 1 500 € aux entreprises touchées par la crise Lire la suite
Ce soutien financier est destiné aux indépendants et auto-entrepreneurs.

Le ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a annoncé, le 17 mars dernier, une aide forfaitaire de 1 500 €.

Cette aide est réservée aux travailleurs indépendants qui justifient d'une baisse de chiffre d'affaires de 70 % entre mars 2020 et mars 2019.

27/03/2020 L’immobilier, valeur refuge ? Lire la suite
Dans ce contexte de crise sanitaire et de confinement, un report temporaire des transactions en cours par les acquéreurs et les vendeurs sera inévitable.

Reste à savoir si, à plus long terme, le marché immobilier sera réellement impacté, tant sur les volumes de vente que sur les prix. En l'absence de réponse claire pour le moment, il semble toutefois possible que les investisseurs qui avaient quitté le marché immobilier, échaudés par l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la multiplication des dispositifs d’encadrement des loyers ou de limitation de la location saisonnière, finissent par revenir. Car selon l’ampleur des incidences du coronavirus sur les marchés financiers, l’immobilier pourrait apparaître, une nouvelle fois, comme la seule vraie valeur refuge, avec l’or.

27/03/2020 Entreprise : report du paiement des impôts Lire la suite
Ici encore, ce décalage n’entraînera pas de pénalité.

Les entrepreneurs peuvent demander au service des impôts des entreprises le report, sans pénalité, du règlement de leurs prochaines échéances d’impôts directs (acompte d’impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires). À noter que ceux qui ont déjà réglé leurs échéances de mars peuvent s’opposer au prélèvement SEPA auprès de leur banque en ligne ou demander le remboursement auprès de leur service des impôts des entreprises.

Pour les travailleurs indépendants, il est possible de moduler le taux et les acomptes de prélèvement à la source, en se rendant sur son espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mon prélèvement à la source ». Il est aussi possible de reporter le paiement de ses acomptes de prélèvement à la source sur ses revenus professionnels d’un mois sur l’autre jusqu’à trois fois si les acomptes sont mensuels, ou d’un trimestre sur l’autre si les acomptes sont trimestriels.

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Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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