Jean-Baptiste BULLET Notaire - CHEVILLY-LARUE

L'office vous informe

[VIDEO] Maître BULLET vous informe: "Les 5 points clés du Décompte de Proratas" Dans une vidéo YouTube, Maître BULLET vous donne ses conseils sur "Les 5 points clés du Décompte de Proratas". Cette vidéo a été réalisée bénévolement par la Chaîne "Conseil Notarial", qui n'est aucunement reliée au Conseil supérieur du Notariat. Lire la suite

Dans une vidéo YouTube, Maître BULLET vous donne ses conseils concernant les proratas à rembourser le jour de la signature d'un acte authentique de vente (ou d'achat) immobilier. La vidéo s'intitule "Les 5 points clés du Décompte de Proratas". Cette vidéo a été réalisée bénévolement par la Chaîne "Conseil Notarial", qui n'est aucunement reliée au Conseil supérieur du Notariat.

Achat immobilier: "Le remboursement des proratas, quèsaco?" A la signature, mon notaire m'a demandé d'amener mon chéquier afin de "rembourser au vendeur les proratas". Découvrez dans ce post les méthodes de calcul et les raisons qui peuvent pousser une partie à rembourser à l'autre des sommes en même temps que l'on signe l'acte de vente définitif. Lire la suite

[REMBOURSEMENT DES PRORATAS LE JOUR DE LA SIGNATURE CHEZ LE NOTAIRE?]


Bonjour à tous,

Ce post part d'un constat: souvent les sommes que l'on doit rembourser, en tant qu'acquéreur, lors de la signature de l'acte authentique de vente, sont mal appréhendées par mes clients, notamment lors de leur tout premier achat. Et pour cause! C'est quand même sacrément obscur et compliqué...

Précision: Il est à noter que ce développement tiendra compte des usages habituels, mais qu'il est tout à fait possible de négocier avec son vendeur de ne pas rembourser l'une ou plusieurs de ces sommes, mais cela doit être fait dès avant le compromis/promesse et intégré noir sur blanc dans ce(tte) dernier(e).

"Question: Le notaire m'a demandé d'amener mon chéquier à la vente, pourquoi?"

Voici le détail, et les raisons, des sommes que vous devez rembourser à votre vendeur lors d'un achat immobilier. 
Pour notre exemple: nous partons du principe que vous signez l'acte authentique de vente un 21 mai 2020, qu'il s'agit d'un appartement en copropriété, et qu'il est loué 500€ par mois.

- Prorata de taxe foncière: L'administration fiscale ne connaît que le propriétaire d'un bien au 1er janvier de l'année en cours. Si j'achète un bien le 21 mai 2020, alors les impôts ne m'écriront pas à l'automne 2020 pour m'envoyer la Taxe Foncière (TF), la fameuse taxe du propriétaire: ils écriront à mon vendeur. Donc comme c'est mon vendeur qui va la recevoir, ce sera à lui de la payer. Or, pour que ce soit "juste", je vais lui rembourser la taxe foncière du 21 mai 2020 (date de mon achat) jusqu'au 31 décembre 2020, afin de lui provisionner par avance la somme qu'il aura à payer à l'automne prochain. Ce sera lui qui paiera toute la TF à l'automne, même s'il a vendu 5 mois avant. Et comme on ne connaîtra qu'à l'automne le montant de la TF 2020, et bien le notaire va demander au vendeur la TF 2019 et utilisera cette base de calcul pour le prorata. NB: Seule la Taxe Foncière fait l'objet d'un remboursement au prorata, pas la Taxe d'Habitation.
Ex: Je signe le 21 mai 2020. La TF 2019 était de 1500€. Il reste 224 jours dans l'année, je dois donc rembourser  1500 x 224 / 366 jours = 918,03€ à mon vendeur au titre du prorata de Taxe Foncière.

- Prorata de charges de copropriétés: Si j'achète un bien compris dans une copropriété (ex: appartement), les charges de copropriété sont appelées au propriétaire par le syndic tous les trimestres, par avance. Le syndic aura écrit à mon vendeur mi-mars pour lui appeler les charges du 2ème trimestre (avril + mai + juin). Comme il a payé le trimestre, mais que j'achète le 21 mai, je dois donc lui rembourser les charges de copropriété du 21 mai 2020 au 30 juin 2020, soit 40 jours restants. 
Ex: les charges de copropriété sont de 550€, je rembourse donc 550 x 40 / 91 (jours dans le trimestre) = 241,76€ à mon vendeur au titre du prorata de charges de copropriété.

- Fonds de roulement/réserve et fonds de travaux: De la même manière qu'un notaire ne peut avancer d'argent à ses clients, un syndic de copropriété n'a pas le droit, par essence, de faire des avances aux copropriétaires sur les dépenses de la copropriétés. Ainsi, le fonds de réserve (aussi appelé fond de roulement) est une avance de trésorerie que font les copropriétaires généralement chaque trimestre, en plus des appels "classiques" de charges, afin de pouvoir faire face à des situations urgentes ou des dépenses qui ne nécessiteraient pas qu'on convoque une AG. Ex: réparer une fuite et payer le plombier, ou alors changer une ampoule... Le fonds de travaux, quant à lui, existe depuis la Loi ALUR de 2014 dans les copropriétés qui l'ont voté en AG et doit être au minimum de 5% du budget prévisionnel annuel de la copropriété. Ce fonds de travaux, quant à lui, sert à être utilisé en priorité pour financer des travaux, souvent lourds (comme un ravalement) et permet d'adoucir un peu la facture lors des différents appels trimestriels. 
Le fonds de roulement fait quasi-systématiquement l'objet d'un remboursement de l'acquéreur au vendeur, et le fonds de travaux, parfois, cela dépend de vos négociations ou des usages de votre notaire ou votre agent immobilier rédacteur du compromis. Pour ma part, je fais toujours rembourser le fonds de travaux aussi, car finalement vous ne le perdez pas: comme vous reprenez le flambeau du vendeur par rapport au syndic, le syndic va rayer le nom du vendeur et mettre votre nom à sa place: vous récupérez donc le montant du fonds de roulement et du fonds de travaux. 
Ex: sur l'état daté reçu du syndic, le notaire lit que le fonds de roulement est de 205,51€ et le fonds de travaux rattaché aux 3 lots que j'achète est de 184,49€. Je rembourse donc 390€ à mon vendeur au titre du fonds de roulement et du fonds de travaux, et au syndic, je deviens bénéficiaire d'une avance de trésorerie de 390€. Je n'ai donc, au final, rien perdu réellement.

- Travaux votés en Assemblée Générale: De manière légale, comme dans la plupart des dérogations conventionnelles, les travaux votés avant la signature du compromis/promesse de vente demeurent à la charge du vendeur. Et cela, même si la vente se fait avant que tous les appels aient été faits. En effet, lorsque des travaux sont votés, le syndic appellera tous les trimestres, en plus des charges de copropriété classique, une partie des appels de fonds pour travaux. Certains travaux, souvent lourds, comme un ravalement, peuvent s'étaler sur 4, 6, voire 8 trimestres! Mais que se passe-t-il si j'achète un bien alors que le vendeur n'a payé que 2 appels de travaux sur les 8 en tout? Et bien il faudra que mon vendeur me rembourse les 6 appels à venir, car le syndic me les appellera à moi, tous les trimestres, pendant encore 6 trimestres. Cette fois-ci, c'est le vendeur qui me remboursera les 6/8èmes du montant total des travaux affectés à mes lots acquis, et pendant encore 6 trimestres je paierai 1/8ème des travaux votés. 
Ex: mon vendeur m'informe qu'il a voté l'an dernier un ravalement pour un montant total le concernant de 4.200€. Les appels de fond s'étaleront sur 2 ans, soit 8 trimestres, à raison de 525€ par trimestre. Mon vendeur a payé déjà deux appels de travaux, il en reste donc 6 à venir. Il va donc me rembourser 6x525€ = 3.150€ à la vente, que je garderai bien précieusement sur un compte car tous les trimestres à venir il faudra que je paye au syndic, en plus de mes charges classiques, 525€.

- SI LE BIEN EST LOUÉ: Dépôt de garantie. Si j'achète un appartement loué, le vendeur devra me rembourser le dépôt de garantie versé par le locataire. En effet lorsque le locataire est entré dans les lieux, il a versé un dépôt de garantie (souvent appelé "caution", à tort d'ailleurs), pour m'assurer une (mince) compensation en cas de dégradation de sa part.Ainsi, si le bien est vendu en cours de bail, lorsque le locataire partira, ce sera à moi de lui rembourser son dépôt de garantie. 
Ex: Mon vendeur me rembourse donc 500€ au titre du dépôt de garantie, que je devrai à mon tour rembourser au locataire lorsqu'il partira.

- SI LE BIEN EST LOUÉ: Prorata de loyer. Si j'achète un appartement loué le 21 mai 2020, il faudra que mon vendeur me rembourse le prorata de 10 jours de loyer, du 21 mai au 31 mai 2020, car il a encaissé, par avance donc dès le 1er mai, le loyer du mois de tout le mai. Evidemment, ce sera l'inverse si le loyer est à terme échu, c'est à dire payé à la fin de chaque mois (mais c'est tout de même assez rare).
Ex: Signature le 21 mai 2021, mon vendeur me rembourse donc 500€ x 10 / 31 = 161,29€.

Conclusion:
Ainsi, vous le voyez bien, il peut y avoir de très nombreuses raisons qui justifient qu'une partie doive de l'argent à l'autre le jour de la vente, et c'est donc pour cette raison que votre notaire vous demandera d'amener votre chéquier à la signature. N'hésitez pas à solliciter de sa part quelques jours avant le rendez-vous, qu'il vous adresse par mail, en plus du projet d'acte de vente, le "décompte des proratas" ainsi que l'état daté du syndic et la taxe foncière afin que vous puissiez prendre le temps de bien tout décortiquer et poser vos questions au RDV, plutôt que de simplement faire un chèque sans trop comprendre pourquoi.

Voilà, j'espère que cela aura pu vous éclairer un petit peu sur ces fameux "proratas" bien souvent obscurs,

Sur ce, je vous souhaite un bon achat immobilier, en toute sécurité avec votre notaire à vos côtés ! 

Maître Jean-Baptiste BULLET
Notaire

Intervention Conférence: Le Notariat et le monde de l’entreprise Maître BULLET a participé à la conférence "Le Notariat et le monde de l’entreprise" aux côtés du Professeur Mustapha MEKKI, Directeur Général de l'INFN et Professeur à l'Université Paris XIII, Maître Jean-François HUMBERT, Président du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), Maître Bertrand SAVOURÉ, Président de la chambre des Notaires de Paris, et Maître Frédéric GERBET, Président du Mouvement Jeune Notariat (MJN) Lire la suite

Maître BULLET est intervenu en Septembre 2019 à la conférence "Le Notariat et le monde de l’entreprise" aux côtés du Professeur Mustapha MEKKI, Directeur Général de l'INFN et Professeur à l'Université Paris XIII, Maître Jean-François HUMBERT, Président du Conseil Supérieur du Notariat (CSN), Maître Bertrand SAVOURÉ, Président de la chambre des Notaires de Paris, et Maître Frédéric GERBET, Président du Mouvement Jeune Notariat (MJN).
 

Conseil du Coin - "Le notaire 2.0" Me BULLET et Me GAMARD invités de l'émission "Le Notaire 2.0" Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET et Me Olivier GAMARD ont participé à l'émission du Conseil du Coin (à retrouver chaque lundi sur leur site internet http://conseilducoin.fr et leur page Facebook) autour du thème "Le Notaire 2.0". Vous pourrez retrouver cette émission ici : https://www.facebook.com/conseilducoin/videos/765709777109804/

Conseil du Coin - "Les points essentiels du 1er achat immobilier" Me BULLET et Mme RABAN invités de l'émission "Les points essentiels du 1er achat immobilier" Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET et Mme Anne RABAN ont participé à l'émission du Conseil du Coin (à retrouver chaque lundi sur leur site internet http://conseilducoin.fr et leur page Facebook) autour du thème "Les points essentiels du premier achat immobilier". Vous pourrez retrouver cette émission ici : https://www.facebook.com/conseilducoin/videos/287026345354363

Interview MICROSOFT & FIDUCIAL Me Jean-Baptiste BULLET invité de MICROSOFT et FIDUCIAL Lire la suite

Me Jean-Baptiste BULLET était l'invité des équipes de MICROSOFT et de FIDUCIAL INFORMATIQUE pour le tournage de l'émission webinaire "Surface Labs Episode 6" autour des nouvelles technologies au service de l'office notarial. Retrouvez l'intégralité de l'émission à ce lien: https://www.youtube.com/watch?v=QNFyhLpD2rk

Retour sur la création d'étude - Interview Maître JB BULLET par FIDUCIAL Maître Jean-Baptiste BULLET est revenu sur ses expériences de création d'office en compagnie de Nicolas NICOLAÏDES et de Mickaël PARTOUCHE de FIDUCIAL Informatique (Lien de la vidéo ci-dessous) Lire la suite

Suite à la parution de son "Guide à l'usage du notaire créateur" aux éditions Lextenso-Defrénois, Maître Jean-Baptiste BULLET est revenu sur son expérience de création d'office en compagnie de Nicolas NICOLAÏDES et de Mickaël PARTOUCHE de FIDUCIAL Informatique.

Lien de la vidéo: https://www.youtube.com/watch?v=9btwC5Effps

 

Actualités

28/05/2020 Une aide d’urgence pour les salariés du secteur privé Lire la suite
Si la crise vous a plongé dans une situation qui vous empêche de régler vos factures, les caisses de retraites complémentaires Agirc-Arrco peuvent en assumer la charge.

Cette aide est ouverte à l’ensemble des salariés cotisants Agirc-Arrco (y compris les dirigeants salariés) et quelle que soit leur durée de cotisation. Elle est versée en une seule fois, dans un délai d'un mois après la demande et peut monter jusqu’à 1 500 euros selon la situation du demandeur.

Les démarches

Le salarié doit se rapprocher de sa caisse de retraite complémentaire. Pour connaître cette dernière, il suffit de se rendre sur le site de l'Agirc-Arrco, d'y renseigner son nom et son numéro de sécurité sociale.

La demande comprend : un formulaire de demande d’intervention sociale simplifiée (généralement téléchargeable sur le site de la caisse dont vous relevez), une déclaration sur l’honneur qui relate les difficultés financières rencontrées, les trois derniers bulletins de salaire dont au moins l’un présente une baisse de rémunération.

Le dispositif doit se terminer fin juillet mais les caisses n’excluent pas sa reconduction.

En savoir plus sur les actions sociales de l'Agirc-Arcco

27/05/2020 La résidence principale à l’épreuve de la SCI Lire la suite
Un bien immobilier n’est pas seulement un actif. Il est aussi un toit abritant son propriétaire et éventuellement sa famille. Il perd cette qualité de résidence principale lorsqu’il est détenu par une SCI, ce qui n'est pas sans conséquence ...

La résidence principale bénéficie de la protection de la loi. Une protection qui disparaît si celle-ci devient l’actif d’une société civile immobilière (SCI) et « se transforme » en parts sociales détenues par les associés. Ils ne peuvent alors prétendre aux avantages que la loi accorde à la résidence principale. 5 raisons de conserver personnellement la propriété de son logement.

1. La protection du logement des époux

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

3. Les abattements fiscaux

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

 

1. La protection du logement des époux

Les conjoints ne peuvent décider, l’un sans l’autre, du sort du logement familial, sous peine de nullité de l’acte. A l’inverse, si un seul des époux est associé et gérant de la société, il peut se passer de l’accord de l’autre pour vendre le bien ou lui demander de quitter les lieux.

2. Les droits au logement en cas de décès de l’un des membres du couple

Au décès de son époux, le survivant peut demeurer toute sa vie dans les lieux qui constituaient la résidence principale du couple. Le partenaire de Pacs dispose, lui, d’un droit temporaire au logement qu’il lui permet de rester dans le logement, tout au long de l’année qui suit le décès de son partenaire.

3. Des abattements fiscaux

Les règles de l’impôt sur la succession appliquent un abattement de 20 % sur la valeur du logement lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale, à la date du décès. Avantage qui ne bénéficie pas au détenteur de parts sociales.

L’impôt sur la fortune immobilière prévoit également un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Les associés d’une SCI possédant le logement, ne peuvent y prétendre, comme vient de le confirmer une décision du Conseil constitutionnel du 17 janvier 2020.

4. La protection de l’acquéreur non professionnel

Par souci d’équilibre dans la conclusion d’un contrat de prêt, le législateur prévoit plusieurs dispositions protectrices de l’emprunteur non professionnel dont la plus connue est le délai de réflexion de 10 jours qui suit l’acceptation de l’offre de prêt. La SCI n’en bénéficie pas.

La SCI ne peut également prétendre au déblocage anticipé de l’épargne salariale d’un associé pour acquérir, construire ou agrandir un bien. Le déblocage anticipé est en revanche possible lorsque le bien constitue la résidence principale de l’épargnant.

5. L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur

Les parts sociales de la SCI détenues par l'associé peuvent être saisies lors de l'apurement de dettes professionnelles, contrairement à la résidence principale qui bénéficie automatiquement d'une insaisissabilité.

26/05/2020 Salon des Seniors 2020 : rencontrez les notaires !

Du 23 au 26 septembre 2020, consultez un notaire au Salon des Seniors ! Les notaires de France vous donnent RDV au Parc des Expositions - Porte de Versailles à Paris pour des consultations juridiques.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
26/05/2020 Le Club du Droit sur BFM Business : la protection

Samedi 6 juin à 18h dans l'émission " Le Club du Droit " sur BFM Business, les notaires de France vous donnent tous leurs conseils sur la protection de la famille et du logement.

Lire la suite sur le site des Notaires de France
26/05/2020 La dépendance à l’abri de la Sécurité sociale Lire la suite
Le ministère de la Santé a annoncé, le 20 mai dernier, la création d’une nouvelle branche de la Sécurité sociale destinée à couvrir les risques liés à la perte d'autonomie et au handicap. Elle s’ajoute aux quatre autres branches : maladie, accident du travail, retraite et famille.

La création de cette cinquième branche sera programmée dans le cadre du projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021.

Elle sera discutée au Parlement à l’automne prochain, sur la base d’un rapport remis au plus tard le 30 septembre.

Pour financer cette branche spécifique, le gouvernement entend réaffecter, à partir de 2024, 2,3 milliards d’euros de CSG de la Caisse d'amortissement de la dette sociale (Cades), à la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA), qui gère les fonds dédiés à la dépendance et au handicap.

C'est près de 4 milliards de moins que les besoins estimés pour 2024 par le rapport Libault du Haut conseil du financement de la protection sociale remis en mars 2019. Aussi d’autres pistes sont à l’étude pour être, notamment, discutées lors du Ségur de la santé qui a démarré hier.

Selon un communiqué de presse du ministère de la santé : « Une concertation sera menée dans les prochaines semaines avec les partenaires sociaux, les collectivités territoriales et les acteurs impliqués dans la prise en charge de la perte d’autonomie pour que puissent être définies (...) les solutions de financement à mettre en place pour la prise en charge de ce nouveau risque, notamment d’ici à 2024. »

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Extrait du guide de l'héritage 2020

Achat immobilier - mode d'emploi

Acheter un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant.Quelles précautions prendre..?

Vente immobilière - mode d'emploi

Quels documents dois-je fournir? Dès qu'un accord est trouvé avec l'acquéreur, je remets au notaire les documents portant sur ma situation personnelle ...

Succession - L'un de vos proches est décédé

Qui hérite? Dans quelle proportion? Quel en est le coût? Votre notaire est là pour vous aider et vous assister dans les opérations successorales que vous aurez à effectuer...

Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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